Реализация залогового имущества банков со всей территории РФ*

Управление финансами

В каких случаях может быть реализован предмет залога

В качестве предмета залога может выступать практически любое имущество. Банки чаще всего выдают средства при предоставлении недвижимости или транспорта, реже – оборудования и различных ценностей.

Предмет залога может находиться как у залогодателя, так и у залогодержателя. Всё зависит от договора, который был заключен между сторонами. В каждом из случаев за сохранность объекта отвечает тот, кто является его хранителем.

Предмет залога может использоваться лицом, у которого он находится. Также стороны могут прийти к запрету на использование. Другими словами, все зависит от договоренности между ними.

Предмет залога реализуется в том случае, если должник не исполняет своих обязательств, то есть тогда, когда он нарушает условия первоначального договора (кредитования или займа).

Порядок такой реализации зависит от способа, который может предусматривать обращение в суд или добровольную передачу объекта кредитору.

С участием банка

Наиболее безопасный вариант приобретения залоговой недвижимости – покупка квартиры с участием кредитора. В этом случае банк (с помощью аккредитованного риелтора) сопровождает всю процедуру купли-продажи. Покупатель может выбрать один из вариантов оформления сделки.

Купить квартиру, выплатив за продавца оставшуюся часть долга

После закрытия кредита банк выдаёт нотариусу справку об отсутствии задолженности по кредиту, недвижимость выводится из реестра ипотеки, с неё снимается обременение.

Далее составляется договор купли-продажи, происходит полный расчёт, к покупателю переходит право собственности на жилплощадь.

Важно! Банк обеспечивает безопасность такой сделки, предоставляя в качестве гарантии сохранения средств покупателя банковскую ячейку.

Приобрести залоговую недвижимость в кредит

Это значит, что для приобретения данной недвижимости покупатель берёт кредит в этом же банке и сам становится заёмщиком. Зачастую банки даже предлагают специальные программы для таких покупателей на льготных условиях: сниженные процентные ставки, минимальный аванс и ускоренную процедуру оформления сделки.

Можно выкупить недвижимость у банка на открытом аукционе. В этом случае существует реальная возможность приобрести квартиру по цене, ниже рыночной, так как данная недвижимость была изъята принудительно у заёмщика, а банк самостоятельно назначает стартовую цену. Узнать о торгах можно на сайтах банков, из специализированных газет и журналов.

Не стоит участвовать в торгах, в том случае, если банк реализует квартиру без согласия заёмщика или в данной квартире прописаны несовершеннолетние дети.

Реализация залогового имущества банков со всей территории РФ*

Есть риск, что бывший заёмщик оспорит решение суда и правомерность сделки.

Реализация залога во внесудебном порядке

Общие принципы, по которым реализуется процедура через суд, определяются в Гражданском кодексе РФ, а именно в статье 350:

  • реализация производится через продажу с публичных торгов, то есть любой претендент может его выкупить, если будет соблюдать установленный порядок;
  • допускается отсрочка реализации имущества до одного года, если на то будут уважительные причины. Например, если речь идёт о реализации автомобиля, который используется должником в качестве единственного источника дохода.

Практический порядок следующий: суд выносит решение, дело передают в службу судебных приставов, которая обращает взыскание и инициирует торги. Объект продается в рамках аукциона.

Если на первый раз покупатели не найдутся, продажная цена снижается, процедура повторяется. Если после второго снижения объект так и не реализован, он предлагается кредитору в счет исполнения обязательства по последней цене.

Читайте также  Услуги ChargeBack Возврат денег в короткие сроки на выгодных условиях Никакого обмана и мошенничества

Особенности такой реализации определяются ст. 350.1 ГК РФ:

  • реализация во внесудебном порядке должна быть предусмотрена соглашением сторон, то есть речь идет о добровольном порядке. Оно может быть оформлено в виде отдельного договора или включено в условия соглашения о залоге;
  • реализация осуществляется с торгов по общим правилам или с особенностями, установленными соглашением;
  • если залогодатель осуществляет предпринимательскую деятельность, то реализация может быть осуществлена через оставление предмета залога у залогодержателя или продажу по договору напрямую по цене не ниже рыночной.

Не допускается применение внесудебного порядка, если стороны не заключили соответствующего соглашения, то есть против воли одного из участников правоотношений.

Покупка непосредственно у заёмщика

Купить залоговую недвижимость можно непосредственно у заёмщика без участия банка, но с согласия кредитора на продажу.

В этом случае покупатель платит за квартиру полную стоимость.

Из этой суммы заёмщик погашает задолженность банку, закрывает кредит. Далее с квартиры снимается обременение, затем следует её переоформление на нового собственника.

Внимание! Следует быть очень осторожным при совершении подобной сделки. Если аванс вносится до момента вывода квартиры из-под залога, то покупатель может лишиться своих средств. Доказать что-либо суду будет очень сложно, так как вся процедура проводилась без участия банка.

Существует также второй вариант: покупка не самой квартиры, а долга. Это значит, что покупатель приобретает жильё вместе с ипотечным обременением. Такая сделка называется «переуступкой долга». Её инициатор, то есть заёмщик, продаёт свои кредитные обязательства и право собственности на жильё за определённую компенсацию.

Проведение сделки без участия банка очень опасны. Риск попасться в сети мошенников довольно высок.

Чтобы избежать обмана, стоит учесть несколько рекомендаций.

Тщательно изучите все оригиналы документов продавца. Посетите банк и получите согласие кредитора на совершение сделки. Ни в коем случае не соглашайтесь на внесение предоплаты.

Реализация залогового имущества банков со всей территории РФ*

Лучше купите квартиру с обременением, а потом выплатите остаток долга банку.

Для произведения расчётов арендуйте две банковские ячейки: для продавца и для банка.

В ячейку для финансового учреждения закладываются деньги, предназначенные для погашения задолженности.

Доступ к ячейкам обе стороны получат только после регистрации прав собственности в пользу покупателя.

Риски

Что касается рисков, то они существуют всегда, даже при покупке свободного жилья, не отягощённого обременением. В случае покупки залоговой недвижимости риски немного увеличиваются.

Ранее уже говорилось о том, что самой безопасной является сделка с участием банка. Однако и здесь покупателя может ожидать «подводный камушек» в лице бывшего владельца, который попытается оспорить решение суда по разным причинам (к примеру, невыгодные условия сделки и др.). Как предусмотреть подобные казусы?

Читайте также  С какого возраста можно получить потребительский кредит наличными в банках России

Специалисты рекомендуют заключить с продавцом предварительное соглашение, согласно которому бывший владелец и члены его семьи обязуются в дальнейшем не предъявлять покупателю никаких претензий.

Существуют также определённые риски при реализации недвижимости с торгов. Бывший собственник может предъявить разные претензии банку, вплоть до несоответствия условий квартиры параметрам, закреплённым в договоре.

Но чаще всего можно столкнуться с тем, что в квартире оказывается прописанным несовершеннолетний ребёнок.

Реализация залогового имущества банков со всей территории РФ*

Обычно в таких случаях недвижимость не выставляется на торги.

Но бывает, что родители малыша не оформили его регистрацию в квартире, тем не менее, ребёнок оказывается в ней прописан автоматически вслед за матерью.

Самостоятельно узнать об этом покупателю вряд ли удастся.

Лучше всего нанять специалиста, который сможет досконально проверить всю информацию, касающуюся всех собственников жилья.

Эксперты рекомендуют в качестве дополнительной гарантии для покупателя оформление титульного страхования.

Недостатки финансовой процедуры

Отрицательными качествами покупки такой квартиры считают:

  • Выписка жильцов. В найденном по объявлению доме могут быть прописаны несовершеннолетние субъекты. Для решения подобных вопросов покупателю необходимо обращаться в органы опеки.
  • Срок заключения договора. Для приобретения недвижимости, потребителю может понабиться кредит в банке. Оформление ипотеки затягивает процедуру заключения договора о купле-продаже имущества.
  • Необходимость придерживаться особого алгоритма оформления сделки. Весь процесс контролирует банковская организация.
  • Порядок внесения оплаты. Финансовые учреждения требуют от клиента рассчитываться за приобретение жилья до его вступления в право собственности. Это очень рискованно. Субъект может и деньги потерять, и лишиться обещанного имущества.
  • Некоторые варианты покупки жилья базируются на погашении кредитного долга прежнего владельца имущества, что усложняет процедуру оформления сделки.

Покупка залоговых апартаментов – серьезный шаг. Покупателю необходимо обладать полной информацией о схемах, плюсах и минусах совершения таких сделок.

Похожие записи

  • Участок в низине: плюсы и минусы, стоит ли покупатьУчасток в низине: плюсы и минусы, стоит ли покупать
  • Стоит ли переводить квартиру на пьющего сына?Стоит ли переводить квартиру на пьющего сына?
  • Дом на колесах: плюсы и минусы, стоит ли покупатьДом на колесах: плюсы и минусы, стоит ли покупать
  • Дачный потребительский кооператив — плюсы и недостаткиДачный потребительский кооператив — плюсы и недостатки
  • Покупка недвижимости в Греции: основные плюсы и минусыПокупка недвижимости в Греции: основные плюсы и минусы
  • Плюсы и минусы углового участкаПлюсы и минусы углового участка
  • Квартира над коммерческим помещением: плюсы и минусыКвартира над коммерческим помещением: плюсы и минусы
  • Стоит ли покупать квартиру, где есть плесеньСтоит ли покупать квартиру, где есть плесень

Стоимость предмета залога редко равна размеру долга, поэтому важно определить, что происходит с суммой, оставшейся после реализации объекта. Так, если стоимость превышает размер долга, то остаток передается собственнику. Если же ее недостаточно, то остаток взыскивается с должника в стандартном порядке (добровольно или в рамках исполнительного производства).

Закон не запрещает передачу в качестве предмета залога любых объектов и прав, не исключенных из оборота или ограниченных в реализации. Так, допускается использовать в этих целях как недвижимость, так и движимые объекты. Однако на практике кредиторы чаще работают с тем, что проще реализовать, с тем, что пользуется спросом.

Читайте также  Взыскание имущества должника находящееся у третьих лиц: основания и порядок

Стоимость предмета залога может быть определена соглашением сторон. Но впоследствии может быть оспорена, если явно превышает или преуменьшает рыночную.

Оспаривание стоимости предмета залога часто используется недобросовестными лицами для затягивания процесса, так как это требует оценки и приостанавливает реализацию и рассмотрение дела в суде.

Чаще всего банкам приходится иметь дело с судебным порядком, так как предмет залога находится у должника (за редким исключением) и добровольно не передается для начала торгов.

Стоит ли вообще это делать?

В целом продажу залоговой квартиры потенциально можно считать выгодным предприятием для всех участников сделки.

Банк получает свои деньги, возможно, с процентами, и может воспользоваться ими для проведения дальнейших финансовых операций. Продавец избавляется от обременяющих его долговых обязательств и становится финансово независимым.

Покупатель приобретает желаемую квартиру, возможно, с определённой скидкой либо в кредит на льготных условиях, становясь при этом заёмщиком банка.

Зачем же игнорировать потенциально выгодную сделку?

Важно только не забывать про риски и обязательно их предусмотреть.

Помните, что грамотное планирование и тщательная подготовка сделки с учётом всех рисков поможет избежать неприятных моментов, связанных с покупкой залоговой недвижимости.

Особенности исполнительного производства

После вынесения судебного акта, предусматривающего обращение взыскания на предмет залога, дело передается на исполнение в службу судебных приставов. Сотрудники ФССП должны уведомить должника и выставить ему требование о предоставлении предмета залога.

Если объект не предоставляется добровольно, приставы должны предпринять все необходимые действия для его обнаружения. С недвижимостью все просто, а вот движимые объекты могут быть сокрыты. Их объявляют в розыск.

Если в качестве предмета залога выступает транспорт, информация о его розыске может быть передана в ГИБДД. Сведения о включении в такую базу можно проверить на официальном сайте Госавтоинспекции.

Приставы также проверяют, имеются ли требования иных кредиторов к этому должнику. Если да, то они могут быть взысканы только после того, как будут удовлетворены требования залогодержателя, и если с реализации предмета залога останутся средства.

Прочтите: Последствия задолженности по автокредиту

 Подведём итоги

Процедура реализации залогового имущества допускается двумя способами: в судебном и внесудебном порядке. Внесудебный порядок требует обязательного наличия соглашения между сторонами. Судебный порядок реализуется через службу судебных приставов, которая инициирует торги, а в случае необходимости и розыск имущества.

Залогодержатель получает преимущественное право погашения долга. Если останутся средства от реализации, то могут быть удовлетворены требования прочих кредиторов, а если нет – они возвращаются должнику.

Оцените статью
Добавить комментарий