Что делать если купили квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам

Не важно, по какой причине, но, если возникли долги по коммуналке, ЖК предусматривает штрафы и пени в рамках невыплаченной суммы. А УК вправе осуществить частичное или полное ограничение по снабжению ресурсами.

Последовательность этапов при процессе сделки:

  1. Договориться с покупателем о возможной стоимости квартиры и о том, кто и как будет выплачивать долг.
  2. Собрать документы.
  3. Заключить договор предварительного характера (в нем можно указать результат соглашения).
  4. Погасить долг или передать его покупателю, как было условлено сторонами.
  5. Подписать основной договор купли-продажи.
  6. Оформить переход собственности новому владельцу.
Что делать если купили квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Закон не запрещает продавать приватизированную квартиру с долгами.

Нужно четко понимать, что долг закреплен не за квартирой, а за ее владельцем.

Чтобы продать законно квартиру с долгом по квартплате, люди часто прибегают к следующим способам.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами по кап. ремонту или по ЖКХ

Что делать если купили квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Допустим, у вас накопился долг за квартплату (неважно по каким причинам). Долг большой, не просто просрочка за 2-3 месяца. И вы боитесь, что рискуете вообще остаться без жилья.

В каких случаях квартиру, находящуюся в собственности, могут продать за долги:

  • если образовалась задолженность не менее 200 тысяч рублей, соразмерная стоимости квартиры или доли в ней;
  • у должника есть в собственности другое жилье;
  • количество квадратных метров на человека значительно превышает норму.

То есть, если у человека большая квартира, то ее могут продать, вычесть долг и вернуть оставшиеся деньги. Но даже если стоимость жилья не покрывает весь долг (а в случае с коммунальными платежами такое встречается крайне редко, скорее это происходит у злостных неплательщиков алиментов или при уклонении от выплаты ипотеки), то вам обязаны предоставить средства на покупку жилья по минимальной норме в расчете на одного человека. Нормы в каждом регионе приняты свои.

Не могут продать за долги квартиру ни при каких обстоятельствах, если:

  • это жилье единственное;
  • не превышена норма квадратных метров на одного жильца (например, семья из 4-х человек проживает в двушке);
  • имеются на иждивении несовершеннолетние дети.

Коротко ответим: нет! До тех пор, пока вы не приватизируете свое жилье.

Прежде всего, необходимо удостоверится, что квартира подлежит приватизации. Согласно приватизационной политике государства, приватизации не подлежат служебные квартиры военнослужащих, отдельные комнаты в коммуналке, общежития, архитектурные сооружения.

Следующим шагом будет поиск покупателя. На первый взгляд мало кто захочет приобретать недвижимость с долгами у судебных приставов, да еще ждать приватизацию. Однако практика показывает, что такие квартиры чаще всего стоят очень недорого. Поэтому желающие найдутся.

Существует 2 способа, как оформить покупку должным образом.

  1. Вы самостоятельно договариваетесь между собой. Покупатель отдает задаток, который вы нотариально заверяете. И, используя этот задаток, вы оплачиваете долги, снимаете квартиру с ареста и осуществляете приватизацию. И когда жилое помещение уже приватизировано, то заключаете договор.
  2. Обращаетесь к услугам агентства недвижимости. И тогда агентство либо оплачивает долги из собственных средств и после приватизации и оформления договора купли-продажи вычитывает расходы за свои услуги. Либо дает расписку коммунальщикам и приставам о обязательстве по выплате долга. Если это крупное агентство и хорошей репутацией, то им могут дать разрешение на приватизацию и продажу.

Но прежде чем приобрести квартиру с долгами, все-таки хорошо подумайте, действительно ли вы желаете купить именно ее. И если такой плюс, как снижение стоимости перевесят все риски и бюрократические проволочки, то действуйте. Только документально оформляйте каждый этап сделки, привлекайте свидетелей и обращайтесь за помощью к опытному юристу!

Проверка наличия задолженности

Статья 155 ЖК дает право предполагаемому новому владельцу самостоятельно узнать о существовании долга за услуги ЖКХ. Сделать это можно:

  • на сайте госслужб, в разделе ЖКХ;
  • через личный кабинет на сайте УК или по телефону;
  • в банке, с помощью квитанции;
  • через меню банкомата, введя точный адрес;
  • в ЕРЦ или в центре координации, связанном с недвижимостью;
  • в почтовом отделении, назвав № л/с.
Читайте также  Преимущества и недостатки банковских карт

Что делать если купили квартиру с долгами по коммунальным платежам?

О долге за телефон и интернет можно узнать в компании, предоставляющей услугу.

Как купить квартиру с долгом по квартплате в ипотеку

Так как долги по коммунальным платежам закреплены за владельцем, а не за самой квартирой, то никаких препятствий к приобретению данной недвижимости возникнуть не должно.

Что касается взносов на капремонт, который числится именно за квартирой, то согласно статье 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержке семей, имеющих детей», то долг по данному виду платежа не является основанием для отказа в использовании материнского капитала для приобретения жилья.

Приобретение квартиры с долгом в ипотеку аналогично покупке за материнский капитал. Банки не регулируют наличие задолженности за коммунальные услуги. Потому что они останутся на прежнем владельце.

Только договоритесь между собой о том будет оплачивать долги и за какое время, так как могут возникнуть некоторые затруднения при сборе документов.

Нюансы профессии

Владелец жилья имеет право продать квартиру с долгами или без таковых. Если за время его владения квартира не была отчуждена или арестована, то после ее продажи вся задолженность числится за ним в течение 3 лет. Потом просто списывается. Требование вернуть долг после истечения срока давности, даже через суд, – незаконно.

Приобретатель, не взявший на себя долги за коммунальные услуги, вправе не оплачивать их. Все начисления, за которые он обязан платить, начинаются с даты регистрации его, как собственника. Все угрозы по прекращению подачи ресурсов неправомерны. Можно смело обратиться в прокуратуру. А вот долг по капитальному ремонту, согласно 158 ст. ЖК, переходит к нему в полной мере.

УК не может передать долги другим лицам. Это уголовно наказуемо.

Основные причины, по которым нельзя совершить сделку:

  • один из собственников не согласен на продажу;
  • у иных лиц тоже есть право;
  • законное обременение.
Что делать если купили квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Мнение эксперта

Миронова Анна Сергеевна

Читайте также  Резервы по сомнительным долгам в бухгалтерском учете

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Продать крайне сложно неприватизированную квартиру с долгами, поскольку, теоретически, она находится в собственности государства. Хотя профессиональные юристы находят легальные, но рискованные лазейки.

Таким образом, сбыть квартиру с долгами можно. Но платить по ним нового собственника, в случае несогласия, никто обязать не может.

Что делать если купили квартиру с долгами по коммунальным платежам?

С обедами везде по-разному. В «Старике Хоттабыче» была кухня со столовой и повар в штате. В «Борке» привозили обеды в бутик. А в «Макслевеле» вообще не кормили, поэтому я носил еду из дома.

Крупные магазины устраивают семинары для консультантов: учат продавать и ориентироваться в продукции. Лучшие продавцы ездят на экскурсии на заводы производителей. Когда я работал в салоне сантехники, был в Италии, Германии и Швейцарии. Там я смотрел, как делают смесители и мебель для ванных комнат.

Продавец — материально ответственное лицо, и если что-то пропадет, недостачу разделят на всю смену. Поэтому смотрите в оба.

Советы риелтора

Законодательством закреплено право на свободу договоров. Это означает, что при достижении договоренности с покупателем вы можете сбыть свою квартиру, даже если у вас имеются долги по ЖКХ. Только честно предупредите об этом покупателя.

В целом, покупателю ничего не грозит, если прежний владелец не платил за коммунальные услуги. После продажи долг за электричество, отопление, газ на нового собственника не переходит.

Исключение составляют по взносам на капитальный ремонт. Согласно статье 158 Жилищного кодекса РФ данный вид платежей закреплен именно за квартирой и переходит на нового хозяина!

А как быть продавцу

Теперь оценим проблему под иным углом, посмотрев на ситуацию глазами задолжавшего собственника, который планирует избавиться от жилплощади. Уточним, можно ли продать квартиру с задолженностью по квартплате с минимальными потерями, и удастся ли убедить покупателя в приобретении подобного имущества. Как бы странно это ни звучало, при снижении цены на продажу, появляется масса желающих купить такую жилплощадь.

Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

При беспечном подходе к делу хозяин-должник тоже рискует оказаться жертвой мошенников

Однако хозяину целесообразно трезво оценивать имеющиеся риски – ведь конечным должником при неуплате останется продавец. Поэтому мошенничество со стороны покупателя нельзя исключить полностью. Знания, как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, уберегут продавца от претензий жилищной конторы в будущем.

Что делать если купили квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Приобретение жилья с задолженностью чревато давлением со стороны УК об ее возмещении. По закону, к новому владельцу переходят только обязательства по капремонту, и никакие аргументы не убедят суд пойти навстречу.

Что делать если купили квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Но в остальных случаях он будет на стороне покупателя. Если есть моральные силы противостоять нападкам коммунальщиков и отстаивать правоту, можно бороться до конца.

Стоит отметить, что действия приобретателя будут правильными, если он, не откладывая, сразу же уведомит о смене владельца. Причем в случае замены одной РСО, по которой возник долг, на другую, нужно найти предыдущую, и также известить.

Есть определенный риск лишиться жилья без компенсации, когда бывшего владельца признают банкротом и сделают это в течение 3-х лет после сделки. Жилье просто уйдет в конкурсную массу. Под данную процедуру может попасть и человек, у которого продавец сам приобрел квартиру (а 3 года не прошли). Последствия те же.

Можно прибегнуть к страхованию квартиры на случай признания сделки недействительной не по вине покупателя. Но походы по судам обеспечены.

В сетевых магазинах с большим количеством сотрудников требования невысокие, поэтому берут почти всех. Если соискатель старше 18 лет, закончил 9 классов, не сидел в тюрьме и привел себя в порядок перед собеседованием — у него уже очень хорошие шансы получить работу.

Везде, где я работал, требовалось пройти испытательный срок. В это время новый продавец должен изучить ассортимент и стандарты обслуживания, познакомиться с устройством магазина.

Читайте также  Займы на Яндекс кошелек онлайн

По моему опыту, на прописку почти не обращают внимания. В московских магазинах, где я работал, было много сотрудников из других городов: Санкт-Петербурга, Клина, Саратова, Пятигорска, Махачкалы.

Мне встречались два способа расчета зарплаты: либо процент от личных продаж, либо оклад плюс процент от выручки магазина.

Я всегда работал за процент с продаж — сколько продал, столько получил. Была и фиксированная часть, но небольшая — около 10 000—15 000 Р. Мотивация везде разная — от одного до пяти процентов от суммы чека. Процент с продаж, который получает продавец, бывает выше на конкретные группы товаров или услуг, вот почему в магазине вам так настойчиво предлагают купить технику определенного бренда или оформить дополнительную гарантию.

В магазинах косметики и одежды продавец обычно получает фиксированный оклад, а потом к нему прибавляют процент от месячной выручки магазина, бонус за перевыполнение плана и тому подобное.

Из четырех последних мест работы только в одном платили белую зарплату. В остальных трех небольшую официальную часть переводили на карту, остальное выдавали в конверте.

От серой зарплаты одни проблемы. Я пытался взять ипотеку, но ни один банк кредит мне так и не одобрил: слишком маленький официальный доход. Больничные и отпускные рассчитывали с оклада, поэтому суммы были небольшими.

Продажа квартиры с долгами судебная практика

Если у владельца жилой недвижимости накопился долг соразмерный с ее стоимостью, то заемщик (банк, организация-поставщик услуг ЖКХ, управляющая компания или бывшая супруга, которой вы платите алименты на содержание общего ребенка) имеет право подать в суд для его насильственного взыскания.

Судья может вынести решение о наложении ареста на имущество, либо о взыскании иным способом.

Решение суда передается судебным исполнителям (приставам). Они приходят к ответчику домой, ознакамливают его с решением суда и составляют протокол, обязательно приглашают понятых. Если речь идет об изъятии жилья, то в протоколе указывается в пользу какой организации или физического лица квартира изымается.

Понятие ареста жилья означает, что вы не имеете право ее продать, подарить, заложить в качестве залога или сдать в аренду. Делается это для того, чтобы неплательщик не исчез вместе со своими долгами. Но вы по-прежнему в ней живете, вас никто не выселяет.

А вот другое понятие – наложение взыскания на имущество – как раз означает выселение и продажу квартиры через открытые торги. См. статью №69, ФЗ 229.

Тогда на сайте УФССП размещается объявление об аукционе. Если в течение 2-х месяцев квартира не была продана, то назначаются повторные торги. Если желающих приобрести не нашлось и во втором раз, то дается отсрочка на год. А за это время должник может спокойно жить в своей квартире, но продать ее не имеет право.

Но в любом случае решение об аресте недвижимости или наложения взыскания принимается только судом.

Оцените статью
Добавить комментарий