Статья 85. Оценка имущества должника

Страхование

Как происходит?

Процесс оценки можно начинать только после того, как вы выберите жилье и договоритесь с продавцом. При этом для начала процедуры вам потребуется определенный пакет документов. В него входят:

  • Правоустанавливающие документы: свидетельство о праве собственности на квартиру, договор о купле-продаже. При оформлении ипотеки на новосторойку необходима копия договора долевого участия.
  • Планы БТИ с экспликацией квартиры: в этом документе приведено детальное описание жилплощади, точные размеры и поэтажный план здания. Оценщику потребуется сверить реальный и задокументированный план недвижимости. При наличии перепланировки необходима регистрация внесенных изменений.
  • Копия кадастрового паспорта. Паспорт выдается собственнику объекта в БТИ.
  • Для вторичного жилья – справка о том, что здание не фигурирует в планах на снос.
  • Справка о перекрытиях для зданий, построенных до 1960 года. Она необходима потому, что старые здания построены на перекрытиях из дерева, а потому более пожароопасны. Поэтому страховые компанию отказывают в сотрудничестве банку, а банк, в свою очередь, не может выдать ипотеку без договора страховки.
  • Копия паспорта заявителя и контактные данные.

Собранные документы необходимо предоставить в оценочную компанию. Там же вы сможете договориться со специалистом о проведении экспертизы, ее дате, времени и месте. Оценщик приедет на место в назначенное время и проведет оценку одним из следующих методов.

Первый способ – сравнительный или рыночный. Специалист оценивает объект с точки зрения уже закрытых сделок на рынке жилья. При этом на результат влияют различные коэффициенты, которые рассчитываются исходя из различных показателей недвижимости. К ним относятся возраст постройки, размер жилой площади, транспортная доступность и удаленность здания от значимых городских объектов (больниц, детских садов, школ и т.д), качество отделки и многое другое. Этот метод позволяет определить рыночную стоимость недвижимости.

Второй способ – затратный. Оценка квартиры для ипотеки происходит на основе затрат, которые потребуются на постройку такого же объекта. Результатом оценки становится ликвидная стоимость квартиры.

Третий метод применяется наиболее редко – доходный. Он предполагает, что оценщик определяет потенциальный доход от использования объекта, например, для съема.

Как уже было сказано выше, сравнительный метод оценки позволяет узнать рыночную стоимость жилья, а затратный – ликвидную. При этом отличаются они, как правило, незначительно.

Кроме того, при оценке учитываются такие факторы, как:

  • Экологическая обстановка района;
  • Расположение остановок, детских садов, школ, больниц и другой инфраструктуры по отношению к постройке;
  • «Возраст» дома – не применяется к новостройкам;
  • Материалы, использованные при строительстве здания;
  • Количество этажей;
  • Состояние двора, прилегающего к дому.

При оценке самой квартиры специалисты также обращают внимание на:

  • Ее площадь,
  • Количество комнат,
  • Планировку,
  • Этаж, на котором находится квартира,
  • Состояние отделки и коммуникаций,
  • Дефекты или поломки.

Важно, что оценка недвижимого имущества проводится лишь тогда, когда объект уже точно выбран, а с прежним владельцем заключена договоренность о сделке.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке:

  1. Нужно скомплектовать определенный перечень документов для оценки объекта.
  2. Непосредственно заказ. И вот, документы для оценки квартиры для ипотеки подготовлены, теперь будущему владельцу необходимо отправиться в фирму-оценщика, где ему назначат время экспертизы. В условленный срок специалист прибывает на объект, производит необходимые действия, делает фотоснимки и выдает отчет, к котором и указана оценочная стоимость квартиры. Срок подготовки документации может занять неделю.

При этом экспертиза нового объекта и вторичного жилья немного различается.

Основные методы оценки недвижимости

На конечную цену объекта влияет немало факторов. К основным из них можно отнести:

  • возраст дома;
  • состояние перекрытий и подъездов;
  • этажность строения;
  • материалы, из которых построен объект;
  • состояние двора;
  • престижность района;
  • инфраструктуру.

Что касается самого помещения, то в расчет принимается:

  • площадь;
  • состояние ремонта;
  • наличие (отсутствие) лоджии или балкона, а также различных поломок в помещении;
  • количество этажей;
  • планировка комнат и их количество.

Случается, что клиент планирует приобрести объект, который оценочная контора оценила в одну сумму, а кредитная организация согласна дать ссуду несколько меньшую.

В данной ситуации возможно найти два выхода:

  1. Изыскать средства разницы между результатом оценки и выдаваемым кредитом самостоятельно. Можно подать заявку на получение ссуды в другой организации или использовать свои сбережения.
  2. Отказаться от понравившегося варианта и присмотреть другую недвижимость.

Конечно, можно попробовать сменить оценочную фирму. Но стоит учитывать, что положительный результат маловероятен.

Этому есть две причины:

  1. Практически у всех контор, специализирующихся на данном виде деятельности, примерно одинаковые критерии оценки.
  2. Кредитные организации предпочитают сотрудничать с проверенными партнерами, и оценку неизвестного специалиста могут просто не принять. Поэтому смена конторы вряд ли значительно повлияет на общую оценку.

Рекомендуется обратиться к ведущему специалисту кредитующей компании с просьбой найти взаимовыгодный вариант решения данного вопроса. Эти ситуации возникают довольно часто, поэтому они не новы для сотрудников. Соответственно, существуют различные пути решения проблемы, которые не противоречат внутренним регламентам конкретного банка. Поэтому сотрудник, заинтересованный в выдаче средств, всегда подскажет решение, удовлетворяющее обе стороны.

Ни одна сделка с использованием ипотеки не может обойтись без обращения в оценочную контору. Поэтому вопрос, нужна ли оценка, уже не стоит. Это обязательное условие, продиктованное статьей номер восемь Федерального Закона №135-ФЗ.

В результате проведенного анализа эксперт должен представить отчет, отражающий стоимость объекта. Этот документ имеет юридическую силу, поэтому составляется согласно существующим стандартам. Он является обязательным для составления закладной.

По правилам отчет об оценке недвижимости должен быть напечатан на листах формата А4. Все странницы пронумерованы, их количество не превышает 30. Отчет сшивается и заверяется подписью уполномоченного лица и печатью.

В содержании должна быть отражена следующая информация:

  • данные организации, которая проводила оценку, с указанием разрешительной документации;
  • методы, применяемые для проведения расчета стоимости жилья;
  • параметры квартиры, влияющие на цену;
  • сравнительный анализ аналогичных предложений на рынке недвижимости;
  • рыночная и ликвидационная стоимость;
  • приложение, в которое входят копии документов на квартиру, фотографии объекта и т.д.

Оценка квартиры для ипотеки занимает 3-5 дней. Если документ нужен срочно, придется сделать доплату. Отчет актуален в течение полугода.

Банк определяет размер ипотечного кредита, опираясь на данные оценщика. Может сложиться ситуация, когда сумма займа из-за указанной цены будет меньше, чем та, на которую рассчитывал покупатель. В этом случае может быть несколько выходов:

  • попросить дополнительную скидку у продавца, аргументируя ее данными из отчета;
  • обратиться к другому специалисту и провести новую оценку;
  • найти средства, чтобы увеличить размер взноса наличными;
  • дать банку дополнительный залог, который будет покрывать разницу;
  • найти другую квартиру.

Таким образом, определение цены жилья, приобретаемого за счет заемных средств, должно основываться на мнении независимого эксперта. Методы, как происходит оценка квартиры при ипотеке, подразумевают определение рыночной и ликвидационной стоимости недвижимости. Оба параметра влияют на размер кредита. В случае если заемщик не согласен с результатами оценки, он может ее оспорить или обратиться к другому эксперту.

На практике возможность и целесообразность применения каждого подхода, а также выбор методов определяется в каждом отдельном случае. В теории оценка стоимости квартиры в Москве или Санкт-Петербурге может происходить по-разному, исходя из особенностей квартиры, района, вида оцениваемой стоимости и других факторов.

Читайте также  Об ошибках конкуренции и планах на будущее

1. При затратном подходе оценка квартиры для продажи и других целей основывается на определение расходов, которые потенциальный покупатель понесет при возведении аналогичного объекта. Самый спорный момент в подобных расчетах – определение затрат  для конкретной квартиры. При этом могут использоваться следующие методы:

  • метод восстановительной стоимости – определение стоимости точной копии квартиры;
  • метод стоимости замещения – оценивается стоимость строительства аналогичной квартиры;
  • метод накопленного износа – определяется снижение стоимости в результате физического разрушения, функционального или внешнего устаревания.

2. При сравнительном подходе экспертная оценка квартир в Москве и других городах происходит путем сравнения оцениваемого объекта с аналогичными, ранее проданными или выставленными на продажу.

Расчеты производятся в следующей последовательности:

  • Сбор информации о продажах аналогичных квартир.
  • Выбор параметров сравнения.
  • Сравнение по выбранным критериям и корректировка цен аналогичных продаж.
  • Анализ и сопоставление полученной информации и вычисление итоговой стоимости.

3. Доходный подход заключается в расчете потенциальной доходности объекта недвижимости. Однако эксплуатация квартиры в чистом виде не рассматривается как коммерческий объект. Поэтому оценка квартиры СПб и Москве доходным методом, как правило, не проводится.

При продаже амортизируемого и иного имущества организация вправе уменьшить полученный от этой сделки доход на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией, в том числе на расходы по оценке имущества (абз. 13 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Специфика налогового учета таких затрат заключается в том, что признаются они только после продажи основного средства, оценка которого производилась. Ведь результат от реализации объектов ОС и иного амортизируемого имущества определяется по каждому объекту на дату совершения сделки по продаже (абз. 14 ст. 323 НК РФ).

Допустим, в результате продажи основного средства у компании возник убыток. Получается, что остаточная стоимость объекта вместе с расходами на оценку и другими затратами по реализации превысила выручку от его продажи. Этот убыток включается в прочие расходы равными долями в течение срока, который определяется как разница между сроком полезного использования основного средства и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации (п. 3 ст. 268 и абз. 17 ст. 323 НК РФ).

Нередко сделки по реализации имущества, например недвижимости, срываются. Бывает, что это происходит и из-за неудовлетворительных результатов оценки их рыночной стоимости, когда компания планировала продать тот или иной актив значительно дороже.

Несмотря на это, затраты на услуги оценщика все равно можно учесть при расчете налога на прибыль. Но только при условии, что организация сможет доказать, что она действительно планировала продать конкретный актив, для чего и проводила его оценку.

Примечание. Чтобы признать расходы на оценку имущества, сделка по реализации которого не состоялась, организации доказывают, что действительно планировали его продажу.

В качестве доказательств могут быть использованы любые внутренние документы — приказы, распоряжения, служебные записки, коммерческие предложения о продаже объекта, а также договоры о намерениях, протоколы переговоров или переписка с потенциальными покупателями, включая распечатки переписки с ними по электронной почте.

При наличии таких документов расходы на оценку имущества, которое в конечном итоге так и не было реализовано, являются экономически оправданными и, значит, могут быть учтены как прочие расходы (п. 1 ст. 252 и пп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ).

В большинстве споров суды в принципе согласны, что экономическая обоснованность понесенных расходов определяется не фактическим получением доходов, а их направленностью на получение дохода (Постановления ФАС Волго-Вятского от 07.08.2012 N А29-5041/2011, Московского от 05.05.2012 N А40-79747/11-91-341 и от 08.02.

2012 N А40-48519/10-4-264, Восточно-Сибирского от 19.03.2012 N А58-2298/2011 и Центрального от 09.02.2010 N А14-14803/2008/500/24 округов). Тем более что Пленум ВАС РФ еще в 2006 г. указал, что обоснованность расходов должна оцениваться с учетом обстоятельств, свидетельствующих о намерениях налогоплательщика получить экономический эффект (п. 9 Постановления от 12.10.2006 N 53).

Многие банки при решении вопроса о выдаче кредита под залог имущества требуют, чтобы заемщик предоставил заключение независимого оценщика о рыночной стоимости предмета залога. Причем некоторые банки доверяют результатам только определенных оценщиков, к которым и направляют своих клиентов. Возможность признания расходов на оценку предмета залога зависит от того, являются ли заемщик и залогодатель одним юрлицом.

Заемщик и залогодатель совпадают. Чаще всего залогодателем по кредиту выступает сам заемщик. Поскольку расходы на оценку имущества понесены им в связи с получением кредита, они считаются экономически обоснованными и учитываются при расчете налога на прибыль. Аналогичные разъяснения приведены в Письме Минфина России от 02.03.

Перечень необходимых документов

Итак, общий список документации, которую необходимо иметь, таков:

  1. Документ, устанавливающий право собственности на метры. Иногда это договор продажи или свидетельство (копия) о праве собственности.
  2. Кадастровый паспорт (допускается копирование). Его может получить в БТИ только собственник.
  3. План жилья, включающий экспликацию, то есть пояснение к схеме. Это документ, который детально описывает площадь помещения. В нем прописываются размеры и обрисовываются эскизы всех этажей. Согласно предоставленным схемам, оценщик проверяет, тождественны ли реальная и задокументированная планировки. Если же выявится факт перепланировки, ее обязательно придется регистрировать. В ином случае организация не выдаст ссуду.
  4. Справка о том, что объект не внесен в план сноса.
  5. Копии страниц паспорта и личные координаты.

Если планируется покупка в ипотеку жилья в доме, построенном в 60-х и ранее годах, необходимо будет предоставить информацию о перекрытиях.

Объясняется тем, что в таких объектах проложены деревянные перекрытия, а они пожароопасны. Поэтому зачастую страховые компании отказываются от сотрудничества с кредитной организацией, ведь риск пожара и, как следствие, выплаты страховки, весьма велик. В результате организация-кредитор чаще всего отказывает в предоставлении денег.

Методы оценки

Проводя экспертизу, специалист использует несколько методов для точного определения реальной стоимости недвижимости:

  1. Сравнительный — применяется чаще всего. При этом жилье будет оцениваться с ориентировкой на закрытые сделки на рынке аналогичной недвижимости. При определении оценки стоимости квартиры в расчет берутся и поправочные коэффициенты. Их рассчитывают, учитывая разницу значительных показателей объекта. Это может быть наличие инфраструктуры, качество ремонта, возраст дома и т.д.
  2. Затратный — оценщики проводит расчет средств, которые понадобятся для постройки аналогичной недвижимости.
  3. Доходный — рассчитывается, какой доход могло бы принести жилье, если бы его использовали для получения прибыли (например, сдача в аренду).

Статья 85.  Оценка имущества должника

При применении сравнительного способа оценщики определяют рыночную стоимость метров, при использовании затратного — ликвидную. Чаще всего разница бывает незначительной, но в некоторых случаях она довольно ощутима. Например, в объекте сделан дорогостоящий ремонт, но сам дом расположен в неудобном месте, значит, рыночная цена намного превысит ликвидность. Это необходимо учитывать при заказе оценки.

Существует несколько методов, как происходит оценка квартиры. Чаще всего специалисты используют сравнительный способ, когда для определения стоимости в расчет берутся аналогичные предложения, представленные на рынке. С помощью коэффициентов выводится средний показатель.

При использовании затратного метода учитываются затраты, необходимые для возведения аналогичного объекта, а также средства, которые потребуются на замену коммуникаций и т.д. Доходный способ оценки позволяет учитывать возможную выгоду при сдаче в аренду или перепродаже жилья.

Все эти методы оценки для ипотеки могут быть применены вместе или по отдельности.

Как провести оценку имущества — пошаговая инструкция для новичков

Для того чтобы узнать корректную стоимость объекта, исходя из которой будет установлен размер ипотечного кредита, проводится экспертная оценка. Профессиональное мнение не учитывает интересы ни одной из сторон кредитного соглашения, то есть является независимым и объективным.

К аргументам, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, можно отнести следующие пункты:

  1. Требования законодательства, согласно которым закладная должна содержать оценку имущества.
  2. Обязательное условие банка. Так как банку необходимо в первую очередь обеспечить возврат денежных средств, сумма займа будет рассчитываться исходя из реальной стоимости жилья, и составит не более 2/3. В случае возникновения просроченной задолженности имущество реализуется, деньги возвращаются кредитору. Банк должен быть уверен, что суммы, вырученной от продажи, должно хватить для полного погашения кредита.
  3. Интересы заемщика. Поскольку оценку проводит независимый эксперт, в его отчете содержится информация о реальной стоимости объекта. При этом учитываются все параметры жилья и изъяны, на которые покупатель мог не обратить внимания. Если стоимость оценки существенно отличается от цены, которую запросил продавец, стоит попытаться ее снизить или задуматься о целесообразности покупки.

Таким образом, сумма жилищного кредита, одобренная банком после рассмотрения документов заемщика, является предварительной и служит ориентиром для выбора объекта. Окончательный размер будет зависеть от стоимости квартиры, которая указана в отчете профессионального оценщика.

Для начала дадим определение понятию.

Читайте также  Заявление в налоговую о счетах должника

Относится к наиболее распространенному виду оценочных работ. Поскольку экономика вещь непостоянная, цена на материальные блага склонна менятся. Поэтому достаточно часто приходится определять стоимость собственности для физических или юридических лиц в зависимости от условий рынка.

Оценка необходима в следующих ситуациях:

  • покупка и продажа;
  • страхование;
  • кредитование;
  • определение кадастровой стоимости;
  • оценка для суда (исполнение решений);
  • оценка для банка (ликвидация бизнеса).

Особой статьей выступает оценка собственности при вступлении в наследство. Конституция РФ гарантирует право оформления собственности на наследуемое имущество.

Статья 85.  Оценка имущества должника

Для получения наследства поэтапно формируется ряд документов, одним из которых выступает оценочное заключение. Определением стоимости занимаются государственные органы или независимые организации.

Наследник может воспользоваться различными механизмами оценки, но в любом случае ему придется заплатить госпошлину, размер которой пропорционален стоимости наследуемого имущества. Используя любой из механизмов, можно провести оценку для нотариуса.

1) Инвентаризационная стоимость

Определяется оценщиком БТИ. Учитывает незначительное количество факторов, за счет чего цена считается ниже реальной. Размер пошлины значительно меньше, чем при других видах ценового определения.

2) Кадастровая стоимость

Определяется для оценки земельных участков и недвижимого имущества как стоимость, внесенная в кадастровый реестр недвижимости. Наследники часто обращаются для сравнения цены или альтернативного заключения в оценочные компании.

3) Рыночная стоимость

Определяется как стоимость, за которую можно продать или купить наследство. При таком варианте оценки оценивается исключительно движимое имущество. Наиболее достоверная цена и пошлина принадлежат рыночной категории имущественной стоимости.

Стоимость Пошлина Особенности
1 Инвентаризационная Минимальная Часто оспаривается
2 Кадастровая Средняя Эквивалентна реестру
3 Рыночная Максимальная Актуальна рыночной ситуации

Все механизмы законны, а результаты обязательны к рассмотрению для нотариуса.

При проведении оценочных работ возникают вопросы. С чего начать? К кому обратится? А что если неправильно посчитают? Не беспокойтесь!

Разберемся с этой процедурой по порядку.

Оценка квартиры для ипотеки – это процедура определения стоимости жилья, важная составляющая любого кредитного договора. Это один из пунктов федерального закона «Об ипотеке». Дело в том, что банк, выдавая крупные суммы для покупки квартиры, требует залог, который обеспечит выплату долга в тех случаях, когда заемщик по каким-либо причинам не может далее выполнять свои кредитные обязательства.

Стоимость залога при этом должна быть равна сумме займа или превышать его. В случае с приобретением недвижимости залогом становится либо имеющаяся, либо приобретаемая квартира – впрочем, чаще используется именно приобретаемая. Оценка для ипотеки влияет и на сумму кредита: она вычисляется, исходя из ликвидной и рыночной стоимости жилья. При этом кредитная организация выбирает именно наименьшую стоимость.

Однако оценка недвижимости для ипотеки полезна и самим заемщикам. Во-первых, так вы сможете понять, на сколько адекватна стоимость жилья, установленная продавцом. Во-вторых, наличие залога с достаточной стоимостью гарантирует клиенту банка оплату его долга, если сам заемщик больше не сможет выплачивать ипотеку. Квартиру продадут по реальной рыночной стоимости, что покроет появившийся долг.

В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики.

Кто занимается оценкой

Оценкой недвижимости при ипотечном кредитовании могут заниматься юридические или частные лица, соответствующие требованиям закона об оценочной деятельности:

  • имеют документы, разрешающие выполнять подобную работу;
  • состоят в одном из профессиональных объединений оценщиков;
  • имеют полис страхования гражданской ответственности на случай необходимости покрытия ущерба при допущенной ошибке;
  • действуют в соответствии с установленными профессиональными стандартами.

В большинстве случаев расходы на оценку объектов ОС или НМА не включаются в их первоначальную стоимость

На основании всех указанных параметров специалист составляет отчет, содержащий всю необходимую информацию.

В отчете должно быть указано следующее:

  • наименование и данные о компании-оценщике и заказчике;
  • каким именно способом производилась экспертиза;
  • полная информация об объекте;
  • рыночная цена и ликвидность жилья;
  • сопоставительный анализ рынка жилья;
  • Итоговое приложение.

Специалисты кредитной организации сначала будут изучать именно итог. В нем находятся фото объекта и данные о том, сколько можно будет выручить денежных средств за продажу этого жилья.

Отчет выглядит как напечатанная документация объемом 20-40 стандартных листов. Они должны быть скреплены между собой прошивкой и пронумерованы. Отчет заверяется печатью, в конце стоит подпись ответственного специалиста-оценщика.

  • рыночная стоимость;
  • инвестиционная стоимость;
  • ликвидационная стоимость;
  • кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки — инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ

Работа независимых оценщиков контролируется общественными организациями, например, Российское общество оценщиков.

При расчете налога на прибыль оплата услуг оценщика в подобной ситуации учитывается в составе прочих расходов на основании пп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ. С этим согласен и Минфин России (Письма от 23.09.2009 N 03-03-06/1/608 и от 14.09.2009 N 03-03-06/1/578). При этом не имеет значения, какое именно имущество было выявлено в ходе инвентаризации и оценено экспертом — объект ОС, НМА или иной актив, не подлежащий амортизации.

Примечание. Расходы на оплату услуг оценщика для определения первоначальной стоимости основных средств, выявленных во время инвентаризации, не включаются в эту стоимость. Они учитываются в составе прочих расходов.

Имущество получено безвозмездно. Если даритель не представил документы, подтверждающие стоимость безвозмездно переданного имущества, то получатель проводит его оценку самостоятельно или с привлечением независимого специалиста. Ведь стоимость безвозмездно полученного имущества он учитывает во внереализационных доходах (п. 8 ст. 250 НК РФ).

Поскольку в результате безвозмездного получения актива у организации-получателя возникает налогооблагаемый доход, расходы на его оценку являются экономически оправданными (п. 1 ст. 252 НК РФ). Значит, их можно учесть при расчете налога на прибыль (пп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ). Однако писем Минфина России или налоговиков по этому вопросу найти не удалось.

Читайте также  Налоговые льготы для бизнеса в России оказались бесполезными

Произведена частичная ликвидация объекта ОС. Налоговым кодексом не установлен порядок определения остаточной стоимости основного средства, часть которого была ликвидирована. Методику такого расчета каждая организация вправе разработать самостоятельно и закрепить ее в учетной политике для целей налогообложения.

Одним из возможных вариантов определения стоимости частично ликвидированного объекта является ее независимая экспертная оценка. Даже если оценщик в своем заключении рассчитал стоимость только оставшейся части основного средства, расходы на оплату его услуг не увеличивают первоначальную стоимость этой части объекта.

Стоимость услуг по оценке ОС при его частичной ликвидации компания вправе признать в налоговом учете в составе внереализационных расходов на ликвидацию выводимых из эксплуатации основных средств (пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ). В этом случае расходы она сможет учесть только на дату окончания работ по частичной ликвидации основного средства, то есть на дату утверждения акта о его частичной ликвидации (п. 1 ст. 272 НК РФ).

Вместе с тем такие затраты организация вправе включить в прочие расходы (пп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ). При этом варианте учета она сможет признать их уже на дату оказания услуг оценщиком и подписания сторонами акта (пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ).

Получается, что в данном случае расходы на оценку могут относиться одновременно к нескольким группам расходов. Следовательно, организация вправе самостоятельно выбрать, как именно она будет отражать эти затраты (п. 4 ст. 252 НК РФ).

Примечание. Стоимость услуг по оценке ОС при его частичной ликвидации организация вправе включить либо в прочие расходы, либо во внереализационные. В зависимости от этого различается период признания этих расходов в налоговом учете.

Рыночная стоимость ОС определялась для проведения переоценки в бухучете. Как известно, в налоговом учете переоценка стоимости амортизируемого имущества не проводится и ее результаты для целей налогообложения не учитываются (абз. 6 п. 1 ст. 257 НК РФ).

В бухучете коммерческие организации по-прежнему вправе переоценивать группы однородных объектов ОС (п. 15 ПБУ 6/01, п. п. 43 и 44 Методических указаний по бухучету основных средств, утв. Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н). Это можно делать не чаще чем один раз в год, обычно на конец отчетного года.

Суды приходят к выводу, что расходы на оплату услуг по переоценке основных средств для отражения ее в бухучете экономически обоснованны, поскольку предусмотрены действующим законодательством и направлены на обеспечение достоверности учета основных средств, участвующих в производстве (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.07.2005 N Ф04-4109/2005(12629-А27-40), N Ф04-4109/2005(13049-А27-40)).

Значит, такие расходы можно учесть при расчете налога на прибыль (пп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ). Но только при условии, что решение о проведении переоценки ОС закреплено в учетной политике и ее результаты действительно отражены в бухучете. Если же текущая стоимость ОС определена не по данным оценщика, а иным способом, расходы на оплату услуг по оценке, скорее всего, исключат. Ведь результаты такой оценки не были использованы в хозяйственной деятельности.

Порядок проведения оценки

Процедуру по оценке недвижимости необходимо проводить после того, как была достигнута договоренность с продавцом о продаже, но до того, как был внесен залог. Таким образом покупатель страхует себя от потери денег, если банк не одобрит объект недвижимости или оценочная стоимость на него будет ниже заявленной продавцом.

Итак, заемщик получил одобрение банка, нашел подходящую квартиру и выбрал оценщика. Его дальнейшие действия включают следующие шаги:

  • связаться с экспертной организацией и обговорить стоимость;
  • оставить заявку;
  • предоставить пакет бумаг на приобретаемую недвижимость: документ, на основании которого возникло право собственности, свидетельство о собственности, план помещения и экспликация, кадастровый паспорт;
  • заключить договор на оказание услуг;
  • определить время проведения процедуры оценки.

После этого специалист выезжает на объект, проводит его осмотр и фотографирует. Учитывается возраст и стояние дома, в котором находится квартира, материал стен и перекрытий, планировка, износ коммуникаций и т.д. Ремонт не берется в расчет, поскольку это изменяемый параметр, который не является определяющим.

Затем оценщик проводит анализ стоимости объекта. Принимаются во внимание, в том числе, район, инфраструктура и перспективы роста или снижения цены, зависящие от состояния рынка недвижимости.

Если сделка по продаже имущества так и не состоялась, расходы на его оценку все равно можно учесть при расчете налога на прибыль

Первый вопрос, которым задается заказчик: сколько стоит оценка метров, приобретаемых в ипотеку? Ответить однозначно невозможно, так как цена зависит и от типа объекта и его доступности, от выбранной фирмы-оценщика и региона. Наиболее высокая стоимость оценки квартиры для ипотеки будет в столице и иных крупных городах, наиболее низкая — в небольших провинциальных населенных пунктах.

Так, в Москве примерная цена составит от 3 тыс. рублей до 6 тыс. руб, в Санкт-Петербурге от 2,5 тыс. рублей до 4 тыс. рублей. Стоимость в регионах сопоставима с ценой в Санкт-Петербурге. Иногда цена может быть ниже или выше, но и в том, и в другом случаях незначительно.

Сэкономить на услугах оценочной фирмы можно. Для этого нужно заранее позаботиться о том, чтобы заявка была подана своевременно, ведь за срочность оценщики дополнительно запросят не менее двух тысяч рублей. Кроме того, не рекомендуется обращаться в первую попавшуюся фирму. Стоит изучить цены, выдвигаемые всеми компаниями, и выбрать наиболее подходящую.

Другой важный вопрос: кто платит за оценку квартиры, продавец или покупатель? Оплачивает услугу всегда покупатель, так как именно он заинтересован в получении ссуды. Компенсация этих затрат не предусмотрена даже в том случае, когда организация-заемщик отказала в выдаче денег. Поэтому зачастую банки проводят подготовительный анализ объекта. Если его цена удовлетворяет, а иные причины для отказа отсутствуют, клиенту предлагают заплатить за оценочные услуги.

Сколько действует проведенная оценка? Этот срок составляет шесть месяцев со дня подписания отчета. Если срок вышел, услугу придется заказывать повторно.

Где заказать?

Кто делает оценку квартиры? Это может быть как как фирма, так и частный оценщик (независимая оценка). И те, и другие должны соответствовать следующим требованиям:

  • членство в объедении саморегулируемых организаций и уплата обязательных взносов;
  • страховка деятельности не менее, чем на год;
  • наличие полиса гражданской ответственности, минимальная сумма — 300 тыс. рублей.

При этом специалист не должен приходиться заказчику родственником.

Обычно проблем с поиском оценочной фирмы не возникает. Зачастую сама кредитная организация предлагает заемщику перечень аккредитованных компаний, предоставляющих указанную услугу. Рекомендуется выбирать именно из этого списка, поскольку, если оценщик чем-либо не устроит банк, его оценка не будет принята.

Оцените статью
Добавить комментарий