Ипотека 7 процентов договор долевого участия ДДУ

Страхование
Содержание
  1. Основания для расторжения договора долевого участия в строительстве, обременённого ипотекой
  2. Предмет и стороны договора долевого участия
  3. Цена ДДУ и ее изменение
  4. Регистрация в Росреестре договора долевого участия
  5. Особенности договора долевого участия в строительстве, обременённого ипотекой
  6. Как изменения коснутся застройщиков?
  7. Государственная пошлина при подаче искового заявления о расторжении ДДУ с ипотекой
  8. Риски расторжения договора участия в долевом строительстве с ипотекой
  9. Примерный алгоритм расторжения договора участия в долевом строительстве с ипотекой через суд
  10. Стоимость услуг по расторжению договора участия в долевом строительстве с ипотекой
  11. Возможно вас также заинтересуют другие наши услуги:
  12. Сопровождение сделок с недвижимостью
  13. Взыскание неустойки с застройщика в арбитраже
  14. Сопровождение сделки по переуступке ДДУ
  15. Признание права собственности
  16. Ответы на часто задаваемые вопросы:
  17. «Подводные камни» ипотеки в контексте расторжения договора участия в долевом строительстве
  18. Регистрация в Росреестре договора долевого участия
  19. Основные недостатки расторжения договора участия в долевом строительстве по соглашению сторон
  20. Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве
  21. Заключение
  22. Досрочное погашение ипотечного кредита при расторжении ДДУ: возможно или нет?
  23. Какие исковые требования можно заявить в суд при расторжении ДДУ с ипотекой?
  24. Риски расторжения договора участия в долевом строительстве с ипотекой
  25. Примерный алгоритм расторжения договора участия в долевом строительстве с ипотекой через суд
  26. Стоимость услуг по расторжению договора участия в долевом строительстве с ипотекой

Основания для расторжения договора долевого участия в строительстве, обременённого ипотекой

1. Односторонний отказ участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве, в соответствии с ч. 1 ст. 9 № 214-ФЗ, возможен по нижеследующим основаниям:

  • нарушение застройщиком установленного договором срока передачи квартиру дольщику более чем на 2 месяца;
  • существенные нарушения требований к качеству жилого помещения (необходимо предоставление доказательств наличия существенных недостатков квартиры);
  • неисполнение застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 № 214-ФЗ, по безвозмездному устранению недостатков объекта долевого строительства, возмещению расходов дольщика на устранение недостатков квартиры или соразмерного снижения цены договора за недостатки объекта недвижимости (требуется проведение строительной экспертизы для оценки стоимости устранения недостатков).

2. На основании положений ч. 1.1. ст. 9 № 214-ФЗ участник долевого строительства может потребовать расторжения договора долевого участия в строительстве в судебном порядке в следующих случаях:

  • прекращение или приостановление строительства жилого многоквартирного дома при наличии обстоятельств, явно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объекта долевого строительства не будет передан дольщику (следует документально подтвердить факт приостановления строительства жилого дома);
  • существенное изменение проектной документации строящегося многоквартирного дома, повлекшее изменение характеристик жилого помещения, в том числе увеличение его площади более чем на 5% от изначально указанной в договоре (доказательством нарушения в данном случае могут служить результаты обмеров квартиры, произведённые БТИ или самим застройщиком);
  • изменение назначения общего имущества и/или нежилых помещений, которые входят в состав многоквартирного дома.

https://www.youtube.com/watch?v=https:CIXsfYg8VqM

3. Односторонний отказ застройщика от исполнения договора долевого участия в строительстве возможен, в соответствии с ч. 3 ст. 9 № 214-ФЗ, по следующим основаниям:

  • просрочка единовременной оплаты цены договора участия в долевом строительстве участником долевого строительства на срок более 2-х месяцев (на основании ч. 4 ст. 5 № 214-ФЗ);
  • систематическое нарушение дольщиком сроков внесения установленных договором частичных платежей в счёт оплаты цены ДДУ (более 3-х раз в течение 1 года) или просрочка внесения платежа на срок более 2-х месяцев (в соответствии с ч. 5 ст. 5 № 214-ФЗ).

4. Трехстороннее соглашение сторон о расторжении договора участия в долевом строительстве во внесудебном порядке возможно при согласии кредитного учреждения, выдавшего ипотечный кредит заёмщику (дольщику). В соответствии с данным соглашением дольщик и застройщик расторгают ДДУ и строительная компания переводит на расчётный счёт бывшего участника долевого строительства (и банка) денежные средства в счёт возврата цены договора и выплаты процентов за пользование денежными средствами.

5. Иные случаи, установленные №214-ФЗ или в условиях договора (поскольку стороны свободны в заключении договоров, они могут прописать в договоре свои условия по его расторжению).

Предмет и стороны договора долевого участия

  • Неисполнение застройщиком своих обязательств перед участником долевого строительства по возврату денежных средств, уплаченных им в счёт цены ДДУ и процентов за пользование денежными средствами, начисленными на эту сумму.
  • По условиям соглашения, застройщик может вернуть дольщику только цену договора участия в долевом строительстве без уплаты процентов за пользование денежными средствами, что будет невыгодно дольщику, поскольку это даже частично не покроет его убытки, связанные с выплатой процентов по ипотечному кредиту.
  • Обычно застройщики при расторжении ДДУ по соглашению сторон предлагают участникам долевого строительства более чем скромную «компенсацию» в гораздо меньшем размере, чем предусмотрено законом и чем присудил бы суд.
  • Условиями договора участия в долевом строительстве может быть предусмотрен штраф (обычно не менее 0,5% от цены договора) за досрочное расторжение ДДУ по инициативе дольщика, который будет удержан застройщиком при выплате денежных средств участнику долевого строительства.
  • Соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть составлено с условием, что застройщик выплатит причитающуюся денежную сумму дольщику только после реализации его бывшей квартиры.

По всем вышеперечисленным причинам рекомендуется расторжение договора долевого участия в строительстве в судебном порядке. Расторжение ДДУ с ипотекой через суд гораздо выгоднее, а, главное – безопаснее для дольщика.

Ипотека 7 процентов договор долевого участия ДДУ

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (ФЗ № 214), по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) одна сторона — застройщик, берет на себя обязательство по постройке многоквартирного дома, и, получив разрешение на ввод его в эксплуатацию, передает оговоренный объект в этом доме другой стороне (дольщику), обязующейся уплатить установленную цену и принять объект.

Специфика таких правоотношений состоит в том, что по договору долевого участия, участник долевого строительства получает не конкретный объект недвижимости — квартиру, а лишь право требовать ее передачи от застройщика, после того, как он получит разрешение на ввод в эксплуатацию.

Договор обязательно должен содержать указание на предмет долевого строительства, сроки его передачи, порядок и сроки уплаты цены договора, гарантийный срок использования предмета, а также способы обеспечения исполнения обязательств.

Особенностями указанных условий являются:

  • Предметом ДДУ является объект (квартира), который должен быть передан участнику по его требованию. Исходя из пп. 1 п. 4 ст. 4 и п. 1 ст. 7 ФЗ № 214, он должен быть определен в соответствии с проектной документацией, составленной застройщиком.
  • В договоре должно содержаться точное описание характеристик предмета:
    • проектная площадь объекта;
    • его месторасположение в многоквартирном доме и этаж;
    • номер секции, проектный номер и оси, в которых объект должен быть выполнен по документации.

    Такое описание позволит в точности определить объект, который будет подлежать передаче дольщику.

    • Сторонами по ДДУ являются застройщик и участник долевого строительства.
      • Застройщиком считается организация, в собственности которой или на праве аренды, субаренды или безвозмездного пользования, имеется земельный участок, на котором она, за привлеченные от участников строительства денежные средства, осуществляет строительство многоквартирного дома или иной недвижимости (ст. 2 ФЗ № 214).
      • Участником долевого строительства (дольщиком) считается гражданин или организация, вкладывающие средства в возведение многоквартирного дома, с целью последующего получения в собственность квартиры, находящейся в нем.

    Цена ДДУ и ее изменение

    Согласно ст. 5 ФЗ № 214, в качестве цены ДДУ воспринимается сумма средств, которую участник долевого строительства обязывается уплатить в пользу застройщика. Стоимость может зависеть от множества факторов — способа строительства, расположения объекта, этажа и т.д.

    Согласно

    п. 3 ст. 5

    ФЗ № 214, внесение платежа может осуществляться как единовременно, так и в установленный договором период.

    Оплата ДДУ осуществляется после его госрегистрации. При стандартных формах расчета необходимо учитывать, что:

    • Если оплата осуществляется единовременным платежом, его просрочка более чем на два месяца дает застройщику право на односторонний отказ от исполнения договора. Аналогичное право возникает у застройщика и при систематическом нарушении (нарушение более чем 3 раза, на протяжении года) сроков внесения платежей, если договором определен период их внесения.
    • При нарушении сроков внесения платежа, у дольщика возникает обязанность по уплате в пользу застройщика неустойки, в размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день, когда дольщик обязан произвести платеж, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п. 6 ст. 5 ФЗ № 214).
    • Согласно п. 2 ст. 5 ФЗ № 214, в ДДУ могут быть определены порядок, условия и случаи изменения цены, вносимой дольщиком. Одним из самых распространенных оснований для изменения цены является несоответствие площади квартиры, в сравнении с ранее утвержденным проектом, что должно быть установлено результатами обмера проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ).
    • Наличие в договоре такого условия позволяет сторонам требовать увеличения/ уменьшения цены, подлежащей уплате дольщику, в случае увеличения/уменьшения площади соответственно. Вместе с таким условием, довольно часто оговариваются предельные отклонения от площади квартиры, при которых изменение цены недопустимо.

    Пример

    Между К и ООО «Инвестстроймет» был заключен договор участия в долевом строительстве, по которому К. обязывался выплатить застройщику 4 млн рублей, за которые, по окончании строительства получал квартиру, общей площадью в 100 кв.м. По окончании строительства ему была предоставлена квартира, общей площадью в 93 кв. м. Ввиду того, что договор участия предусматривал возможность изменения цены при отклонении фактической площади квартиры от проектной, руководствуясь п. 2

    ст. 5

    ФЗ № 214, К направил застройщику претензию, в которой изложил требование о возврате ему части уплаченных средств, в размере 280 тыс. рублей (4 млн/100*7 недостающих кв.м).Рассмотрев претензию застройщик решил удовлетворить требования дольщика.

    Регистрация в Росреестре договора долевого участия

    Согласно п. 3 ст. 4 ФЗ № 214, договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее проведения, при условии, что разрешение на строительство было получено после 1 апреля 2005 года.

    Государственную регистрацию ДДУ на местах осуществляют территориальные отделения Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестра). Представить все необходимые для этого документы можно непосредственно в сам орган или через Многофункциональные центры (МФЦ).

    Согласно ст. 48 ФЗ № 218 от 13.07.2015, госрегистрация ДДУ осуществляется на основании представленных в регистрационный орган заявлений сторон договора, вместе с которым представляются и другие документы. При проведении данной процедуры, сторонам необходимо помнить про то, что при регистрации с первым дольщиком, кроме других обязательных документов, застройщик должен предоставить:

  1. План создаваемого объекта строительства.
  2. Разрешение на строительство.
  3. Проектную декларацию.
  4. Договор страхования ответственности за неисполнение обязательства по передаче жилья или договор поручительства за ненадлежащее исполнение обязательств застройщика, вместе с документом, подтверждающим оплату по таким договорам.

При регистрации всех последующих договоров, вместе с обязательными документами, застройщик предоставляет только договор страхования ответственности, если он составлен в отношении каждого дольщика.

Дольщикам, в свою очередь, помимо заявления необходимо будет предоставить:

  • договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями;
  • документ с описанием объекта долевого строительства;
  • документы, удостоверяющие личность;
  • нотариально удостоверенное согласие супруга;
  • квитанцию об оплате госпошлины.

Согласно пп. 30 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ (НК), за регистрацию ДДУ взимается госпошлина, размер которой составляет 350 рублей для граждан и 6000 рублей для организаций. С учетом того, что госпошлина уплачивается сторонами в равных долях (п. 2 ст. 333.18 НК РФ), физическое лицо уплачивает 175 рублей, а юридическое лицо 3 тыс. рублей.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, в том числе с первым участником (дольщиком) регулируется ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а сроки осуществления данной государственной услуги — ст. 16 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Особенности договора долевого участия в строительстве, обременённого ипотекой

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

При покупке квартиры по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома с использованием средств ипотечного кредита, в договор включается третья сторона в лице кредитного учреждения. Залогодателем по ДДУ, обременённому ипотекой, выступает участник долевого строительства, а залогодержателем является банк, выдавший кредит. Правоотношения между дольщиком и кредитной организацией регулируются обособленным кредитным договором.

Не смотря на то, что в условиях договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, при его расторжении, может быть прописана обязанность застройщика по возврату банку, выдавшему кредит, денежных средств, перечисленных им застройщику в счёт покупки объекта долевого строительства участником долевого строительства, именно заёмщик отвечает перед банком за возврат ипотечного кредита. Если застройщик по каким-то причинам не вернёт банку денежные средства, то это станет проблемой дольщика.

Когда объект долевого строительства ещё не достроен (не создан) застройщиком предметом залога является право требования его передачи, а после завершения строительства и государственной регистрации участником долевого строительства права на недвижимое имущество – сама квартира. В этой связи, ставка по выданному ипотечному кредиту, как правило, снижается после оформления собственности. В случае неисполнения дольщиком условий кредитного договора, банк может обратить взыскание на предмет залога.

Договор долевого участия в строительстве с ипотекой проходит обязательную государственную регистрацию и получает обременительный статус «ипотека в силу закона». Это означает, что право требования незавершённого объекта долевого строительства или право собственности на квартиру находится в залоге у банка до полного погашения суммы задолженности по ипотечному кредиту участником долевого строительства (заёмщиком) и погашения регистрационной записи об ипотеке со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями.

Как изменения коснутся застройщиков?

В начале 2000-х годов покупатели жилья по договорам долевого участия часто сталкивались с мошенничеством: они могли годами ждать введения домов в эксплуатацию, застройщик мог исчезнуть вместе с деньгами дольщиков, одну и ту же квартиру продавали по нескольку раз и т.д.

Во многом ситуацию улучшило принятие закона № 241, часть «серых» схем удалось исключить. Однако недобросовестные застройщики все же находили лазейки в законодательстве и полностью проблему решить не удалось. В федеральном реестре обманутых дольщиков числится свыше 30 тыс. граждан.

  • Предложения отмены долевого строительства возникли еще в середине 2010-х годов.
  • В 2015 году Игорем Шуваловым было принято решение о поэтапной отмене ДДУ к 2020 году.
  • В 2017 году Михаил Мень (министр строительства и ЖКХ) объявил о переходе на проектное финансирование застройки взамен договоров долевого участия.
  • В 2018 году Путин в ходе проведения «Прямой линии» дал правительству указание выйти на цивилизованные способы приобретения жилья и отказаться от ДДУ к 1 июля 2019 года.
  • В итоге, в конце 2018 года законом от 25.12.2018 № 478 внесены поправки к законодательству, сформировавшие новые правила долевого строительства в 2019 году.

22 апреля 2019 года вступило в силу Постановление Правительства № 480, утвердившее критерии степени готовности объекта строительства при условии, соответствия которым застройщик может привлекать денежные средства участников долевого строительства без использования счетов эскроу. Цель данного решения — обеспечить достройку жилых домов, в тех случаях, когда завершение начатого строительства возможно только по старым правилам.

Достраивать МКД без перехода на эскроу-счета разрешат, если степень готовности объекта не менее 30%, а количество заключенных ДДУ составляет минимум 10% общей площади помещения в доме.

Для того, чтобы окончательно решить проблему обманутых дольщиков, Россия должна выйти на более развитые способы жилищного строительства — его осуществление с привлечением банковских кредитов, а также использование эскроу-счетов, на которых деньги дольщиков будут храниться до окончания возведения дома.

Уже с 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от существующей модели привлечения денег граждан в строительство жилья. С этой даты перестанут заключать договоры долевого участия.

Решению проблемы также способствует усиление контроля строительства со стороны государства. После ужесточения требований к застройщикам, многим нестабильным строительным компаниям придется покинуть рынок.

По мнению правительства, отмена ДДУ поможет обезопасить сделки для покупателей, несмотря на возникновение некоторых сложностей для застройщика при возведении жилых домов.

Изменения начались с 1 июля 2018 года (в связи с вступлением в силу закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ) и будет продолжаться по 30 июня 2019 года — этот период считается переходным. Основная часть поправок начала действовать уже с 2018 года, остальные — с середины 2019 г.

Главное — с 1 июля 2019 года все сделки по покупке квартир на этапе строительства будут заключаться через специальные эскроу-счета в уполномоченных банках. Застройщик получит деньги с эскроу только после представления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

Остальные изменения в законодательстве о долевом участи в строительстве многоквартирных домов:

  • введена обязанность застройщика отдельно учитывать средства дольщиков и затраты на строительство;
  • если застройщик использует целевые кредитные средства, эскроу-счета должны быть открыты в банке предоставившем кредит;
  • для того чтобы взыскать убытки, дольщикам сначала нужно обратиться к застройщику, а уже после к лицу, представляющему его действия (учредитель застройщика);
  • увеличен перечень оснований для внеплановых проверок строительных организаций без предварительного уведомления.

Эскроу-счет — банковский счет, предназначенный для хранения денежных средств граждан на период строительства дома. Деньги со счета передаются застройщику только после исполнения им обязательств перед депонентом. Применение эскроу-счета регулируется ст. 860.7 ГК РФ.

Эскроу-счет является обязательным элементом в кредитовании застройщиков при проектном финансировании.

Сейчас в России утверждены 55 банков, которые могут открывать эскроу-счета. К 2020 году планируется, что 95% продаж по ДДУ будут осуществляться с использованием только таких счетов.

Особенности эскроу в строительстве:

  • в случае банкротства застройщика средства возвращаются дольщику;
  • застройщик не может использовать денежные средства со счета до окончания строительства;
  • покупатель может вернуть деньги со счета в банке, если сроки сдачи квартиры задерживаются более чем на 6 месяцев;
  • после того как объект невидимости будет сдан, деньги с эскроу пойдут на погашение кредита, а остаток составит прибыль застройщика.

Если дом не будет сдан или застройщик обанкротится, деньги на эскроу-счетах предполагается возмещать дольщикам. Максимальная сумма возмещения вкладов — 10 млн. рублей за одну квартиру.

Требования к застройщикам ужесточились уже в 2018 году. Для того чтобы получить разрешение на строительство, застройщик должен отвечать следующим условиям:

  • на банковском счете девелопера должно быть не менее 10% средств от планируемой стоимости застройки;
  • компания должна иметь опыт строительства многоквартирных домов более 3-х лет, площадь сданных объектов должна превышать 10 тыс. кв. м.;
  • отсутствие долгов по кредитам.

В связи с ужесточением требований к застройщикам и изменение порядка долевого участия, в 2019 году прогнозируется уменьшение числа строительных компаний, а также снижение темпов строительства. Также если застройщик имеет хотя бы один объект с нарушением сроков ввода в эксплуатацию более, чем на три месяца, он не сможет начать возведение нового дома по ДДУ.

Согласно ст. 5 ФЗ № 214, в качестве цены ДДУ воспринимается сумма средств, которую участник долевого строительства обязывается уплатить в пользу застройщика. Стоимость может зависеть от множества факторов — способа строительства, расположения объекта, этажа и т.д.

Согласно

Читайте также  Банки партнеры МКБ: где обналичить карту Московского Кредитного Банка без комиссии

п. 3 ст. 5

ФЗ № 214, внесение платежа может осуществляться как единовременно, так и в установленный договором период.

Оплата ДДУ осуществляется после его госрегистрации. При стандартных формах расчета необходимо учитывать, что:

  • Если оплата осуществляется единовременным платежом, его просрочка более чем на два месяца дает застройщику право на односторонний отказ от исполнения договора. Аналогичное право возникает у застройщика и при систематическом нарушении (нарушение более чем 3 раза, на протяжении года) сроков внесения платежей, если договором определен период их внесения.
  • При нарушении сроков внесения платежа, у дольщика возникает обязанность по уплате в пользу застройщика неустойки, в размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день, когда дольщик обязан произвести платеж, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п. 6 ст. 5 ФЗ № 214).
  • Согласно п. 2 ст. 5 ФЗ № 214, в ДДУ могут быть определены порядок, условия и случаи изменения цены, вносимой дольщиком. Одним из самых распространенных оснований для изменения цены является несоответствие площади квартиры, в сравнении с ранее утвержденным проектом, что должно быть установлено результатами обмера проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ).
  • Наличие в договоре такого условия позволяет сторонам требовать увеличения/ уменьшения цены, подлежащей уплате дольщику, в случае увеличения/уменьшения площади соответственно. Вместе с таким условием, довольно часто оговариваются предельные отклонения от площади квартиры, при которых изменение цены недопустимо.

Пример

Между К и ООО «Инвестстроймет» был заключен договор участия в долевом строительстве, по которому К. обязывался выплатить застройщику 4 млн рублей, за которые, по окончании строительства получал квартиру, общей площадью в 100 кв.м. По окончании строительства ему была предоставлена квартира, общей площадью в 93 кв. м. Ввиду того, что договор участия предусматривал возможность изменения цены при отклонении фактической площади квартиры от проектной, руководствуясь п. 2

ст. 5

ФЗ № 214, К направил застройщику претензию, в которой изложил требование о возврате ему части уплаченных средств, в размере 280 тыс. рублей (4 млн/100*7 недостающих кв.м).Рассмотрев претензию застройщик решил удовлетворить требования дольщика.

В судебной практике по защите законных прав и интересов дольщиков иногда встречаются достаточно специфические определения, которые заслуживают внимания. Одно из таких определений вынесено Санкт-Петербургским городским судом по Согласно материалам дела, бывший дольщик обратился в суд, в том числе, с требованием о взыскании с ответчика убытков в виде разницы между рыночной стоимостью права требования на квартиру и возвращенной ответчиком ценой договора долевого участия.

Суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении данного заявленного требования исходя из отсутствия в материалах дела доказательств того, что истец имел намерение приобрести аналогичную недвижимость. Однако суд второй (апелляционной) инстанции решение суда в этой части отменил и взыскал с ответчика убытки в виде разницы между размером денежных средств, уплаченных за квартиру, и рыночной стоимостью квартиры.

Судебная коллегия по гражданским делам изменила решение районного суда по нижеследующим основаниям:

  1. Размер долевого участия истца может быть приравнен к стоимости приобретаемого жилого помещения.
  2. Истец обратился в оценочную компанию для определения рыночной стоимости квартира, которая выдала заключение с подробным описанием проведённого исследования.
  3. На момент подачи иска истец был лишён возможности приобрести квартиру за те же денежные средства, которые были изначально внесены им в качестве оплаты цены ДДУ.
  4. В соответствии с утверждённым Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 года, не исключена возможность взыскания убытков в виде разницы между размером денежных средств, уплаченных гражданином для строительства квартиры и стоимостью аналогичной квартиры на момент вынесения решения суда, определённой на основании заключения строительно-технической экспертизы.
  5. Исходя из системного толкования норм ст. 10 № 214-ФЗ с п. 2 ст. 29 ЗоЗПП, согласно которой цена выполненной работы, возвращаемая потребителю при отказе от исполнения договора о выполнении работы, а также учитываемая при уменьшении цены выполненной работы, определяется в соответствии с пунктами 3, 4 и 5 ст. 24 ЗоЗПП, требования истца о взыскании разницы между рыночной стоимостью права требования на квартиру и возвращенной ответчиком ценой договора долевого участия подлежат удовлетворению.

  6. Государственная пошлина при подаче искового заявления о расторжении ДДУ с ипотекой

    Цена иска по делу о защите прав потребителя, связанному с расторжением договора участия в долевом строительстве с ипотекой обычно равняется цене договора, сумме процентов за пользование застройщиком денежными средствами дольщика, а также документально подтверждённых убытков участника долевого строительства, например, в виде фактически уплаченных им процентов по ипотечному кредиту.

    Следует заметить, что денежная компенсация морального вреда относится к требованиям имущественного характера, не подлежащего оценке и является производным от основного имущественного требования, также как и 50% штрафы за отказ застройщик от удовлетворения требований потребителя в добровольном порядке. Соответственно, штрафы на основании ч. 6 ст. 13 ЗоЗПП и компенсация морального вреда на основании ст. 15 ЗоЗПП не включаются в цену иска.

    Государственная пошлина по делам о защите прав потребителей уплачивается участниками долевого строительства, когда сумма иска превышает 1 000 000 рублей. Размер государственной пошлины, подлежащей уплате дольщиком – истцом рассчитывается на основании пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ с учётом применения положений п. 3 ст. 336 НК РФ. Таким образом, потребитель должен уплатить госпошлину в сумме, установленную пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, уменьшенную на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 рублей.

    В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового Кодекса РФ, размер государственной пошлины зависит от цены иска (искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке) и составляет:

    — при цене иска до 20 000 рублей — 4 процента цены иска, но не менее 400 рублей;

    — при цене иска от 20 001 рубля до 100 000 рублей — 800 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 20 000 рублей;

    — при цене иска от 100 001 рубля до 200 000 рублей — 3 200 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 100 000 рублей;

    — при цене иска от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей — 5 200 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 200 000 рублей;

    — при цене иска свыше 1 000 000 рублей — 13 200 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей.

    Пример расчёта государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче иска в суд:

    1) Рассчитываем госпошлину для иска, цена которого составляет 1 250 000 рублей по общему правилу пп.1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ:

    13 200 (1 250 000 – 1 000 000) * 0,5% = 13 200 1 250 = 14 450 руб.

    2) Определяем государственную пошлину для иска ценой в 1 000 000 рублей в соответствии с общим правилом пп.1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ:

    5 200 (1 000 000 – 200 000) * 1% = 5 200 8000 = 13 200 руб.

    3) Считаем размер госпошлины, подлежащей уплате участником долевого строительстве при обращении в суд с иском о защите прав потребителей, цена которого составляет 1 250 000 руб. в соответствии с правилами с п. 3 ст. 333.36 НК РФ:

    14 450 – 13 200 = 1 250 руб.


    Риски расторжения договора участия в долевом строительстве с ипотекой

    Риски расторжения ДДУ с ипотекой


    Неплатежеспособность застройщика


    Снижение процентов за пользование деньгами


    Требование досрочного погашения ипотеки


    Потеря права на недвижимое имущество


    Штрафы за расторжение ДДУ


    Штрафы и комиссии за досрочное погашение


    Невозмещение расходов на представителя


    Снижение потребительских штрафов

    При неграмотном расторжении ДДУ с ипотекой дольщик может остаться без квартиры, без денег и с обязанностью по выплате кредита.

    Рассмотрим перечисленные на схеме риски более подробно:

    • Неплатежеспособность застройщика, обусловленная тяжёлым финансовым положением, предбанкротным состоянием или умышленными действиями, направленными на сокрытие активов на которые может быть обращено взыскание – достаточно распространённое в юридической практике явление. Перед тем, как расторгнуть договор участия в долевом строительстве необходимо оценить финансовое состояние строительной компании и при обоснованных подозрениях в невозможности получения с должника денежных средств – отказаться от идеи расторжения ДДУ. Юридические компании, оказывающие услуги по расторжению договоров долевого участия, как правило, оценивают перспективы взыскания долга ещё до заключения договора цессии с дольщиком, но встречаются и такие «конторы» которые берутся за всё подряд и рассчитывают на счастливый случай.
    • Снижение судом суммы начисленных процентов за пользование денежными средствами дольщика возможно на основании ходатайства застройщика о применении ст. 333 ГК РФ с учётом положений ст. 395 ГК РФ. В этом случае, судья, на своё усмотрение, может снизить положенную по закону участнику долевого строительства сумму процентов за пользование денежными средствами в десятки раз, поскольку её размер явно несоразмерен последствиям нарушенного обязательства застройщика.
      Для примера:

      При заявленной сумме взыскания процентов за пользование денежными средствами в размере 1 250 000 рублей, суд, на своё усмотрение, «соразмерно последствиям нарушения обязательства», может уменьшить её размер до 200 000 рублей.

      Для предотвращения подобной ситуации, рекомендуется взыскание процентов за пользование денежными средствами и штрафов с застройщика при расторжении ДДУ через арбитраж.

    • Требование досрочного погашения ипотеки банком при расторжении участником долевого строительства договора участия в долевом строительстве обусловлено исчезновением предмета залога. В случае если застройщик платежеспособен, то деньги, полученные в счёт возврата цены договора и процентов за пользование денежными средствами, а также компенсации убытков за фактически оплаченные проценты по кредиту, дольщик может направить на досрочное погашение кредита. Однако если застройщик испытывает финансовые затруднения, то дольщик рискует задолжать банку весьма значительную сумму, на которую, к тому же, будут начислены пени.
    • Потеря права требования передачи недвижимого имущества – основной риск при расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Перед расторжением договора необходимо тщательнейшим образом проверить финансовое состояние застройщика и принять меры к обеспечению иска при подаче в суд искового заявления. В противном случае, существует высокая вероятность того, что дольщик останется без квартиры и вложенных в её приобретение денежных средств ввиду того, что решение суда невозможно будет исполнить по ряду причин.
    • Штрафы за расторжение договора по инициативе участника долевого строительства могут быть предусмотрены условиями договора участия в долевом строительстве. Однако в соответствии со ст. 16 ЗоЗПП:

      “ Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. “

      Поскольку право одностороннего отказа от исполнения ДДУ закреплено за дольщиком ч. 1 ст. 9 № 214-ФЗ, то включение в договор участия в долевом строительстве условий, ограничивающих это право потребителя является незаконным.

      Более того, при наличии подобных условий в договоре, застройщик может быть привлечён к административной ответственности на основании ч.2 ст. 14.8 КоАП РФ, которая гласит:

      “ Включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей влечет наложение административного штрафа на юридических лиц – 10 000 до 20 000 рублей. “

      Тем не менее, застройщики обычно удерживают установленную условиями договора сумму штрафа из общей суммы возвращаемых дольщику денежных средств. В этом случае участнику долевого строительства следует обращаться в суд за защитой своих нарушенных прав и требовать взыскания с застройщика незаконно удержанной суммы штрафа, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

    • Штрафы и комиссии за досрочное погашение ипотечного кредита могут быть предусмотрены условиями кредитного договора, заключённого между дольщиком и банком. Тем не менее, как уже было указано выше, подобные «поборы» со стороны кредитных учреждений противоречат действующему законодательству. Не смотря на это, дольщику, заключившему подобный договор с банком, придётся вначале столкнуться с применением штрафных санкций со стороны кредитной организации и уже после обращаться с исковым заявлением в суд и взыскивать незаконно удержанные комиссии и/или штрафы с банка в соответствиями с положениями ст. 809, 810 ГК РФ, а также ст. 16 ЗоЗПП.
    • Невозможность возмещения расходов на представителя в судебном процессе, понесённых дольщиком также является ещё одним весьма неприятным последствием необдуманного расторжения договора. При этом расходы на юридические услуги по расторжению ДДУ могут быть весьма существенными (некоторые юридические конторы берут за свои услуги до 40 и более процентов от итоговой взысканной судом суммы). При этом дольщик, как правило, в соответствии с договором, обязан оплатить их услуги по факту выигрыша дела, независимо от того, возможно или невозможно дальнейшее исполнение решения суда. По этой причине, участнику долевого строительства, следует быть предельно внимательным к условиям заключаемого с юристом договора. Оптимальным является условие оплаты услуг юриста по факту получения присужденной судом суммы истцом.
    • Снижение судом 50% потребительских штрафов за отказ застройщика от возврата цены договора и от выплаты суммы процентов за пользование денежными средствами дольщика в добровольном порядке. Суды считают штрафы разновидностью неустойки, а потому применяют к ним положения ч. 1 ст. 333 ГК РФ и «соразмерно последствиям нарушенного обязательства» снижают их размер в десятки раз. Во избежание срезания судами общей юрисдикции штрафов, предусмотренных Законом о защите прав потребителей, рекомендуется их взыскание через арбитражный суд.

    Примерный алгоритм расторжения договора участия в долевом строительстве с ипотекой через суд

    Алгоритм может варьироваться в зависимости от условий договора участия в долевом строительстве и кредитного договора, а также ряда существенных нюансов.

    1. Участник долевого строительства и/или его представитель тщательно изучает финансовое состояние застройщика и делает вывод о его платежеспособности в части удовлетворения требований о возврате цены договора участия в долевом строительстве и уплаты процентов за пользование денежными средствами.

      Если суды завалены делами по искам участников долевого строительства и третьих лиц к застройщику и в отношении него возбуждены исполнительные производства Федеральной службой судебных приставов, то, существует большая вероятность того, что решение суда невозможно будет исполнить, а, значит, расторжение ДДУ может привести к катастрофическим последствиям для дольщика.

    2. Дольщик, на основании положений ч. 1 ст. 9 № 214-ФЗ, направляет застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия в строительстве заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения (ч. 4 ст. 9 № 214-ФЗ). Отказ от исполнения ДДУ должен быть обоснован, поскольку, в противном случае, он может быть оспорен строительной компанией в суде.
    3. Застройщик обязан удовлетворить требования теперь уже бывшего участника долевого строительства в срок 20 рабочих дней с момента расторжения договора (ч. 2 ст. 9 № 214-ФЗ) и перечислить на его расчётный счёт денежные средства в счёт возврата цены договора и проценты за пользование денежными средствами, начисленными на эту сумму.
    4. В случае если в предусмотренный законом срок выплаты долга со стороны строительной компании не последует, бывшему дольщику необходимо направить в адрес застройщика досудебную претензию с требованием о возврате цены договора участия в долевом строительстве, а также процентов за пользование денежными средствами в добровольном порядке, ссылаясь на положения п. 5 ст. 13 ЗоЗПП.

      Отправка данной претензии участником долевого строительства застройщику служит основанием для взыскания со строительной компании 50% штрафа за её отказ от удовлетворения законных требований потребителя в добровольном порядке (п. 6 ст. 13 ЗоЗПП).

      Как правило, ответа на досудебную претензию бывшего дольщика не поступает или приходит шаблонный ответ о несогласии с заявленными требованиями.

    5. Кредитор (бывший участник долевого строительства) обращается в суд по месту нахождения застройщика (в соответствии со ст. 28 ГПК РФ) с исковым заявлением о взыскании со строительной организации цены договора, процентов за пользование денежными средствами, потребительских штрафов и убытков (в т.ч. процентов уплаченных по кредиту). В качестве третьего лица по делу привлекается кредитное учреждение.

      Вместе с подачей иска рекомендуется подавать ходатайство о его обеспечении (ст. 139, 140 ГПК РФ). Исключением для такого действия могут быть только крупные игроки первичного рынка недвижимости.

      Поскольку суды общей юрисдикции обычно снижают сумму процентов за пользование денежными средствами и потребительских штрафов «соразмерно последствиям нарушенного обязательства» на основании ст. 333 ГК РФ, то целесообразно их взыскание через арбитражный суд по договору цессии с низкой вероятностью снижения.

    6. При грамотно составленном и обоснованном иске, суд удовлетворяет заявленные исковые требования и взыскивает с застройщика в пользу бывшего дольщика цену договора долевого участия в строительстве, а также проценты, уплаченные по кредиту в полном объёме. Что касается суммы потребительских штрафов и прочих убытков (например, расходов на представителя в судебном процессе), то их размер, скорее всего, будет снижен на усмотрение суда.

      Следует отметить, что суд, в своём решении, может сразу обязать застройщика перевести денежные средства на расчётный счёт банка в счёт погашения ипотечного кредита

    7. После вынесения решения судом первой инстанции, как правило, следует апелляция, подаваемая строительной компанией с целью затягивания вступления решения суда в законную силу. Отсюда получается, что средний срок рассмотрения подобного дела в СОЮ составляет примерно полгода.

      При этом до вступления решения суда в законную силу заёмщик не освобождается от исполнения обязательства по кредитному договору (за исключением случаев одновременного расторжения кредитного договора вместе с ДДУ).

    8. По итогу рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, оно вступает в законную силу незамедлительно. Кредитор обращается в суд первой инстанции с заявлением о выдаче ему исполнительного листа. Процесс выдачи исполнительного листа может растянуться во времени в связи с тем, что сроки его выдачи в законодательстве не установлены. При самом оптимистичном сценарии возможно его получение через неделю после того, как дело вернулось из апелляции.
    9. Бывший дольщик самостоятельно или через своего представителя производит розыск расчётных счетов должника. Наиболее простым вариантом является обращение с соответствующим заявлением и исполнительным листом по делу в
    10. По факту получения сведений о расчётных счетах должника исполнительный лист предъявляется в банк, где у застройщика открыты действующие расчётные счета или направляется в Федеральную службу судебных приставов по месту нахождения должника для принудительного исполнения.

    Ознакомьтесь также с нашей услугой:

    Расторжение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома с ипотекой в суде общей юрисдикции


    Стоимость услуг по расторжению договора участия в долевом строительстве с ипотекой

    Цена ошибки при расторжении договора долевого участия в строительстве – потеря права требования на объект долевого строительства и вложенных в него денег, а также дальнейшие расчёты дольщика с банком по ипотечному кредиту. И это в случае если по условиям кредитного договора не требуется досрочное погашение ипотеки при расторжении ДДУ в связи с исчезновением предмета залога. Самостоятельное расторжение ДДУ или «помощь» неквалифицированного представителя просто опасна для дольщика, а мнимая «экономия» на услугах профессионала может привести к катастрофическим последствиям.

    Простая, честная и выгодная схема сотрудничества с нами:

    • Предоплата наших услуг составляет 0 рублей, то есть полностью отсутствует.
    • Мы получаем вознаграждение только после получения вами присужденных денежных средств.
    • Вы ничем не рискуете, если мы не взыщем деньги с застройщика — вы нам ничего не должны.
    • Дольщик оплачивает только судебные расходы, связанные с подготовкой и рассмотрением дела.
    Наименование услуги: Стоимость услуги:
    1 Расторжение договора участия в долевом строительстве «под ключ» с ипотекой через суд общей юрисдикции (от подачи искового заявления и до получения вами денежных средств)
    Возможно взыскание процентов за пользование денежными средствами с риском их снижения на основании ст. 333 ГК РФ в рамках данной услуги
    от 50 000 рублей или % от итоговой взысканной суммы (в зависимости от сложности дела)
    2 Признание отдельных пунктов (условий) ипотечного кредитного договора недействительными в судебном порядке и взыскание убытков, возникших вследствие его исполнения дольщиком от 15 000 рублей (в зависимости от сложности дела)
    3 Расторжение договора участия в долевом строительстве «под ключ» через суд общей юрисдикции (от подачи искового заявления и до получения вами денежных средств)
    Возможно взыскание процентов за пользование денежными средствами с риском их снижения на основании ст. 333 ГК РФ в рамках данной услуги
    от 30 000 рублей (в зависимости от сложности дела)
    4 Расторжение договора участия в долевом строительстве «под ключ» через суд общей юрисдикции (от подачи искового заявления и до получения вами денежных средств) для договоров заключённых после 01.07.2018 с использованием эксроу-счетов
    Возможно взыскание процентов за пользование денежными средствами с риском их снижения на основании ст. 333 ГК РФ в рамках данной услуги
    Услуга станет доступна позже
    5 Расторжение договора участия в долевом строительстве «под ключ» с использованием материнского капитала и ипотеки через суд общей юрисдикции (от подачи искового заявления и до получения вами денежных средств)
    Возможно взыскание процентов за пользование денежными средствами с риском их снижения на основании ст. 333 ГК РФ в рамках данной услуги
    от 60 000 рублей или % от итоговой взысканной суммы (в зависимости от сложности дела)
    6 Взыскание с застройщика процентов за пользование денежными средствами дольщика, потребительских штрафов за отказ от удовлетворения требований потребителя в добровольном порядке через арбитражный суд (с низким риском снижения суммы на основании ст. 333 ГК РФ) от 10% от итоговой взысканной суммы за минусом расходов (в зависимости от сложности дела)
    7 Первичная юридическая консультация по вопросу расторжения договора долевого участия в строительстве, обременённого ипотекой Бесплатно
    8 Досудебное урегулирование спора с застройщиком по вопросу расторжения договора участия в долевом строительстве с ипотекой (включая составление трехстороннего соглашения о расторжении ДДУ) от 10 000 рублей
    9 Оценка финансового состояния застройщика на основании открытых и закрытых источников с предоставлением развёрнутого отчёта от 8 000 рублей
    10 Подготовка искового заявления и иных необходимых документов для обращения в суд о расторжении договора участия в долевом строительстве с ипотекой от 6 000 рублей
    11 Представление интересов истца в судебных заседаниях судов первой и, при необходимости, второй (апелляционной) инстанции Индивидуально (в зависимости от суда и сложности дела)
    12 Получение копии решения суда / исполнительного листа по делу о расторжении ДДУ с ипотекой и взысканию процентов за пользование денежными средствами Индивидуально (в зависимости от суда)
    13 Розыск расчётных счетов и имущества должника для обращения взыскания в максимально сжатые сроки (от 1 рабочего дня) от 5 000 рублей
    14 Представление взыскателя в Федеральной службе судебных приставов (по месту нахождения ответчика) от 10 000 рублей
    15 Подготовка и подача ходатайств о компенсации судебных расходов (на представителей и/или иных, например, почтовых) Бесплатно (при заказе услуги «под ключ») или от 1500 рублей / шт.
    Возможность оказания иных юридических услуг, связанных с защитой дольщиков, пожалуйста уточняйте по нашим контактам.

    Оплата услуг по расторжению договора участия в долевом строительстве с ипотекой производится по факту получения дольщиком денежных средств по решению суда.


    Возможно вас также заинтересуют другие наши услуги:

    Сопровождение сделок с недвижимостью

    Гарантия успешной покупки квартиры в новостройке, минимизация рисков и надёжная защита от возможного мошенничества.

    Взыскание неустойки с застройщика в арбитраже

    А также 50% потребительского штрафа и возмещение убытков в полном объёме без снижения на основансии ст. 333 ГК РФ по договору цессии.

    Сопровождение сделки по переуступке ДДУ

    Минимизация рисков покупателей и продавцов первичной недвижимости, всесторонняя проверка объекта недвижимости.

    Признание права собственности

    На объекты завершённого и незавершённого долевого строительства при проблемах с застройщиком в судебном порядке.


    Ответы на часто задаваемые вопросы:

    Как доказать в суде, что строительство многоквартирного дома приостановлено или прекращено?

    Наиболее целесообразно – обратиться в городскую администрацию с заявлением о проведении проверки в отношении застройщика в части соблюдения им сроков завершения строительства многоквартирного дома. Получение официального ответа, подтверждающего факт приостановления или прекращения строительства объекта, а также информация о переносе сроков ввода в эксплуатацию – наилучшее доказательство, которое можно предъявить в суде по данному вопросу.

    Можно ли расторгнуть договор участия в долевом строительстве после подписания акта приёма-передачи?

    Подписание акта приёма-передачи объекта долевого строительства участником долевого строительства и застройщиком означает их согласие с тем, что все обязательства сторон по договору долевого участия в строительстве выполнены надлежащим образом. После подписания акта приёма-передачи квартиры, ДДУ прекращает своё действие.

    Можно ли взыскать с застройщика в качестве убытков комиссии за выдачу и обслуживание ипотечного кредита и страховку при расторжении ДДУ?

    Из следует, что:

    “ Разрешая исковые требования в части взыскания с ответчика убытков в виде расходов на оплату процентов по кредитному договору, в виде расходов на выплату страховых взносов по договору ипотечного страхования, в виде дополнительных банковских расходов, суд первой инстанции, исходил из того, что кредитный договор и договор ипотечного страхования должны рассматриваться как взаимосвязанные с договором долевого участия в строительстве сделки, поскольку заключены истцом в целях оплаты стоимости приобретаемого жилого помещения, пришел к выводу о том, что указанные расходы истца являются подлежащими возмещению убытками, понесенными истцом в связи с нарушением ответчиком обязательств по договору долевого участия в строительстве. “

    “ Учитывая взаимосвязь заключенных истцом договоров, судебная коллегия соглашается с позицией суда о наличии оснований для возмещения истцу убытков в виде расходов на оплату процентов по кредитному договору, в виде расходов на выплату страховых взносов по договору ипотечного страхования, в виде дополнительных банковских расходов, принимая во внимание, что предпринятые истцом действия по заключению вышеупомянутых договоров не принесли истцу желаемого результата в виде получения квартиры по установленной вине ответчика, указанные убытки заявлены истцом правомерно и обоснованно удовлетворены и взысканы судом с ответчика. “

    С какого момента договор участия в долевом строительстве считается расторгнутым?

    Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома считается расторгнутым с момента:

    • направления участником долевого строительства уведомления застройщику об одностороннем отказе от исполнения ДДУ;
    • направления застройщиком участнику долевого строительства уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора;
    • вступления в законную силу решения суда о расторжении договора долевого участия в строительстве.

    Нужно ли согласие банка на расторжении договора участия в долевом строительстве?

    Не смотря на то, что в ДДУ с ипотекой обычно включаются условия о необходимости согласования расторжения договора долевого участия в строительстве с банком, выдавшим ипотечный кредит, действующее законодательство, а именно ст. 9 № 214-ФЗ не содержит никаких особых условий расторжения договора участия в долевом строительстве, обременённого ипотекой. Отсюда следует, что расторжение ДДУ с ипотекой является законным правом дольщика.

    Однако кредитные договора могут содержать в себе условия о необходимости заблаговременного уведомления дольщиком банка о намерении расторгнуть ДДУ и ответственность за нарушение подобных условий договора ипотечного кредитования (например, банк может расторгнуть кредитный договор и потребовать от участника долевого строительства вернуть долг досрочно).

    Если же кредитные обязательства между дольщиком и банком при расторжении ДДУ сохраняются, то возникает вопрос об исчезновении предмета залога (права требования передачи объекта долевого строительства или сам объект долевого строительства). В этом случае, банк может потребовать от участника долевого строительства заменить предмет залога на равноценный в целях обеспечения обязательств по ипотечному кредиту.

    В любом случае, перед расторжением ДДУ рекомендуется внимательно изучить условия кредитного договора и, при необходимости, получить консультацию кредитного специалиста в банке.

    Когда прекращается залог права требования объекта долевого строительства?

    Залог права требования объекта долевого строительства прекращается с момента погашения регистрационной записи об ипотеке.

    Как погасить регистрационную запись об ипотеке при наличии закладной?

    Погашение регистрационной записи об ипотеке регулируется положениями ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

    В соответствии с положениями данной статьи, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодателя (участника долевого строительства) и залогодержателя (кредитного учреждения).

    Если у залогодержателя (банка) имеется закладная, то запись об ипотеке может быть погашена на основании его заявления, либо заявления залогодателя (дольщика) при предоставлении им закладной с отметкой залогодержателя об исполнении обязательства по ипотеке в полном объёме.

    Отметка об исполнении ипотеки должна содержать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, удостоверена подписью залогодержателя (лица, уполномоченного банком на подписание соответствующих документов) и заверена его печатью.

    В какой срок погашается регистрационная запись об ипотеке?

    Запись об ипотеке погашается в течение 3-х рабочих дней с момента поступления необходимых документов в Росреестр.

    Можно ли вернуть квартиру обратно, в случае если договор участия долевого строительства был расторгнут?

    Если дольщик и застройщик уже расторгли договор участия в долевом строительстве, то вернуть объект долевого строительства обратно возможно только по соглашению сторон при условии что он ещё не был продан новому дольщику.

    Что делать если суд отказал в обеспечении иска при расторжении ДДУ?

    Необходимо ознакомиться с обоснованием отказа в обеспечении иска, привести дополнительные доводы (при необходимости) и обжаловать определение суда путём подачи частной жалобы в вышестоящий суд.

«Подводные камни» ипотеки в контексте расторжения договора участия в долевом строительстве

  1. При расторжении дольщиком договора участия в долевом строительстве с застройщиком, действие ипотечного договора с банком автоматически не прекращается, а, следовательно, обязанность дольщика по выплате всей суммы задолженности по ипотечному кредиту сохраняется до полного исполнения обязательства.
  2. В кредитный договор могут быть включены условия, закрепляющие за банком право требования досрочного возврата всей суммы задолженности по ипотечному кредиту в случае расторжения ДДУ, что при неисполнении застройщиком своих обязательств перед дольщиком по возврату цены договора маловероятно.
  3. Если ипотечный договор содержит условия о необходимости досрочного погашения кредита при расторжении ДДУ, но при этом дольщик не может погасить кредит ввиду неисполнения застройщиком обязательств по возврате цены договора в соответствии с ч. 2 ст. 6 № 214-ФЗ, то у заёмщика возникает необходимость в уплате пеней за просрочку погашения суммы задолженности банку, которые будут исчисляться за каждый день просрочки и могут составить весьма внушительную сумму.
  4. В случае расторжения договора участия в долевом строительстве, приобретённого за счёт заёмных средств, расходы дольщика по открытию и обслуживанию ипотечного кредита в виде страхования (объекта недвижимости, жизни и здоровья заёмщика и т.п.), оплаты услуг оценщика, комиссий (за рассмотрение заявки, выдачу кредита, перевод денежных средств и т.п.) окажутся напрасными и не подлежащими возмещению.
  5. Невозможность (мораторий) или ограничения на досрочное погашение кредита, установленные кредитным договором. Так, например, некоторые банки вводят временной период, в который досрочные платежи по ипотеке не допускаются или же допускаются, но с уплатой существенных комиссий или штрафов. Однако наличие подобных условий в договоре с банком противоречит законодательству, в частности положениям ст. 809 и 810 ГК РФ, а значит может быть оспорено в судебном порядке.

Регистрация в Росреестре договора долевого участия

Согласно п. 3 ст. 4 ФЗ № 214, договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее проведения, при условии, что разрешение на строительство было получено после 1 апреля 2005 года.

Государственную регистрацию ДДУ на местах осуществляют территориальные отделения Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестра). Представить все необходимые для этого документы можно непосредственно в сам орган или через Многофункциональные центры (МФЦ).

Основные недостатки расторжения договора участия в долевом строительстве по соглашению сторон

Немногие застройщики заинтересованы в урегулировании вопроса по расторжению договора долевого участия в строительстве вне судебного разбирательства, однако такие строительные компании всё же встречаются. В этой связи становится возможным расторгнуть ДДУ по соглашению сторон и получить, причитающиеся в соответствии с ч. 2 ст. 9 № 214-ФЗ денежные средства от застройщика в виде цены договора и процентов за пользование денежными средствами без обращения в суд.

Для расторжения ДДУ по соглашению сторон, дольщику следует обратиться в кредитную организацию, выдавшую ипотечный кредит и заявить о своём намерении расторгнуть договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, а также досрочно погасить кредит. Согласно условиям ипотечных кредитных договоров, заёмщик обязан заблаговременно (обычно не менее чем за 30 дней) известить кредитную организацию о своём намерении по досрочному погашению долга.

При обращении в банк с заявлением о намерении досрочного погашения ипотечного кредита, заёмщику предоставляется точный расчёт имеющейся суммы итоговой задолженности. До внесения денежных средств подаётся заявление на досрочный платёж по кредиту. При этом в связи с досрочным погашением кредита, возможно также и последующее расторжение договора страхования, заключённого в связи с ипотекой и возврат части уплаченных по нему денежных средств.

Поскольку в договора участия в долевом строительстве, обременёнными ипотечными кредитами, включается условие о том, что последующее отчуждение объекта долевого строительства возможно только с согласия банка, то в соглашение о расторжении ДДУ включается кредитное учреждение, выдавшее ипотечный кредит участнику долевого строительства, в качестве третьей стороны.

В соответствии с трехсторонним соглашением о расторжении договора долевого участия в строительстве, дольщик и застройщик, с согласия банка, расторгают ДДУ и строительная компания возвращает участнику долевого строительства, уплаченные им в счёт цены договора средства на расчётный счёт. При этом, часть из возвращаемых при расторжении договора денежных средств может быть переведена застройщиком непосредственно на расчётный счет кредитного учреждения в счёт погашения основного долга заёмщика (участника долевого строительства).

После выплаты заёмщиком всей суммы задолженности по ипотечному кредиту следует расторжение кредитного договора и закрытие счетов в банке. Затем банк направляет в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии заявление, в котором просит погасить регистрационную запись об ипотеке и снять обременение с объекта недвижимости.

Не смотря на то, что досудебное урегулирование вопроса по расторжению договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома теоретически выгодно всем сторонам соглашения о расторжении ДДУ, участник долевого строительства может столкнуться с некоторыми малоприятными для него нюансами, которые, в конечном итоге, приведут его в суд с иском к строительной организации.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Ввиду того что дольщику по ДДУ предоставляется не сама квартира, а право на ее получение, согласно ст. 382 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), такое право, принадлежащее дольщику по договору, может быть передано им на платной или бесплатной основе любому иному лицу, по заключенному между ними договору цессии.

Переуступка прав

может осуществляться без согласия застройщика при условии, если в договоре долевого участия не предусмотрено ее запрещение или ограничение (

п. 4 ст. 388

ГК РФ).

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Положениями ст. 11 ФЗ № 214, а также иными нормами, законодатель определил специальные условия, соблюдение которых является обязательным при передаче иному лицу прав требования квартиры от застройщика:

  • Переуступка дольщиком прав на квартиру допустима только после погашения им всей цены или одновременно с переводом задолженности на нового дольщика, который стал таким по договору цессии.
  • Переуступка права допустима до исполнения застройщиком договора. Так, уступка права на квартиру должна быть осуществлена в период, с момента регистрации договора в Росреестре, до подписания передаточного или иного акта, свидетельствующего о передаче объекта дольщику.
  • Договор цессии, как и ДДУ должен быть заключен в письменной форме. Более того, согласно ст. 17 ФЗ № 214, такой договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, по месту нахождения недвижимости.

После заключения цессии, первоначальный дольщик отвечает перед новым дольщиком только за действительность переданного ему права. За неисполнение требования по нему застройщик отвечает перед новым дольщиком самостоятельно (ст. 390 ГК РФ).

Заключение

Договор участия в долевом строительстве — эффективный инструмент для покупки жилья на первичном рынке. Он позволяет приобрести квартиру, еще на стадии ее строительства, что существенно снижает стоимость жилья. Однако, как показывает практика, такая экономия может обернуться для дольщика множеством проблем, связанных, например, с банкротством застройщика.

Таким образом, при заключении договоров долевого строительства, его участникам необходимо учитывать все связанные с этим риски.

Вопрос

Уплата госпошлины при регистрации договора долевого участия

При оформлении договора долевого участия в строительстве в Росреестре, застройщик потребовал уплаты госпошлину за регистрацию с меня. Подскажите, кто обязан ее уплачивать?

Ответ

Поскольку регистрация осуществляется на основании заявления обоих сторон сделки, согласно

п. 2 ст. 333.18

НК РФ, уплата госпошлины осуществляется в равных долях, но ни в коем случае не Вами и не пополам. Исходя из этого и

ст. 333.33

НК РФ, при совместной подаче заявления с застройщиком, Вы должны уплатить 175 рублей, а застройщик 3 тыс. рублей госпошлины.

Досрочное погашение ипотечного кредита при расторжении ДДУ: возможно или нет?

Поскольку кредитные учреждения крайне не заинтересованы в досрочном погашении заёмщиками кредитов, то многие участники долевого строительства, взявшие ипотеку в банках, сталкиваются со всевозможными препятствиями в этом вопросе. Так, условиями кредитного договора могут быть предусмотрены существенные комиссии и штрафы за досрочное погашение ипотеки или установлен временной период, в который досрочные платежи не допускаются.

Действующее законодательство Российской Федерации предоставляет ипотечным заёмщикам право на досрочное погашение кредита, которое следует из положений № 284-ФЗ от 19.10.2011, № 353-ФЗ от 21.12.2013, а также статей 809 и 810 ГК РФ. При этом любые условия кредитного договора, ограничивающие право досрочного погашения ипотеки признаются судом ничтожными на основании положений ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

» Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме. »

Задать вопрос

Какие исковые требования можно заявить в суд при расторжении ДДУ с ипотекой?

  • Возврат цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома (на основании ч. 2 ст. 9 № 214-ФЗ).
  • Проценты за пользование денежными средствами участника долевого строительства (на основании ч. 2 ст. 9 № 214-ФЗ).
  • 50% штраф за отказ застройщика от удовлетворения требования потребителя в досудебном порядке по возврату цены ДДУ (на основании ч. 6 ст. 13 ЗоЗПП).
  • 50% штраф за отказ застройщика от удовлетворения требования потребителя в досудебном порядке по выплате процентов за пользованием денежными средствами дольщика (на основании ч. 6 ст. 13 ЗоЗПП).
  • 50% штраф за отказ застройщика от удовлетворения требования потребителя в добровольном порядке возместить убытки дольщику в виде уплаченных процентов по ипотеке (на основании ч. 6 ст. 13 ЗоЗПП).
  • Денежная компенсация морального вреда (на основании ст. 15 ЗоЗПП).
  • Все документально подтверждённые убытки истца в результате ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по договору (на основании ст. 10 № 214-ФЗ), в том числе сумма уплаченных процентов по кредитному договору.
  • Все документально подтверждённые и понесённые по делу судебные расходы дольщика (на основании ст. 98 ГПК РФ).
  • Возмещение оплаты услуг представителя участника долевого строительства в судебном процессе (на основании ст. 100 ГПК РФ).

Риски расторжения договора участия в долевом строительстве с ипотекой

Риски расторжения ДДУ с ипотекой


Неплатежеспособность застройщика


Снижение процентов за пользование деньгами


Требование досрочного погашения ипотеки


Потеря права на недвижимое имущество


Штрафы за расторжение ДДУ


Штрафы и комиссии за досрочное погашение


Невозмещение расходов на представителя


Снижение потребительских штрафов

При неграмотном расторжении ДДУ с ипотекой дольщик может остаться без квартиры, без денег и с обязанностью по выплате кредита.

Рассмотрим перечисленные на схеме риски более подробно:

  • Неплатежеспособность застройщика, обусловленная тяжёлым финансовым положением, предбанкротным состоянием или умышленными действиями, направленными на сокрытие активов на которые может быть обращено взыскание – достаточно распространённое в юридической практике явление. Перед тем, как расторгнуть договор участия в долевом строительстве необходимо оценить финансовое состояние строительной компании и при обоснованных подозрениях в невозможности получения с должника денежных средств – отказаться от идеи расторжения ДДУ. Юридические компании, оказывающие услуги по расторжению договоров долевого участия, как правило, оценивают перспективы взыскания долга ещё до заключения договора цессии с дольщиком, но встречаются и такие «конторы» которые берутся за всё подряд и рассчитывают на счастливый случай.
  • Снижение судом суммы начисленных процентов за пользование денежными средствами дольщика возможно на основании ходатайства застройщика о применении ст. 333 ГК РФ с учётом положений ст. 395 ГК РФ. В этом случае, судья, на своё усмотрение, может снизить положенную по закону участнику долевого строительства сумму процентов за пользование денежными средствами в десятки раз, поскольку её размер явно несоразмерен последствиям нарушенного обязательства застройщика.
    Для примера:

    При заявленной сумме взыскания процентов за пользование денежными средствами в размере 1 250 000 рублей, суд, на своё усмотрение, «соразмерно последствиям нарушения обязательства», может уменьшить её размер до 200 000 рублей.

    Для предотвращения подобной ситуации, рекомендуется взыскание процентов за пользование денежными средствами и штрафов с застройщика при расторжении ДДУ через арбитраж.

  • Требование досрочного погашения ипотеки банком при расторжении участником долевого строительства договора участия в долевом строительстве обусловлено исчезновением предмета залога. В случае если застройщик платежеспособен, то деньги, полученные в счёт возврата цены договора и процентов за пользование денежными средствами, а также компенсации убытков за фактически оплаченные проценты по кредиту, дольщик может направить на досрочное погашение кредита. Однако если застройщик испытывает финансовые затруднения, то дольщик рискует задолжать банку весьма значительную сумму, на которую, к тому же, будут начислены пени.
  • Потеря права требования передачи недвижимого имущества – основной риск при расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Перед расторжением договора необходимо тщательнейшим образом проверить финансовое состояние застройщика и принять меры к обеспечению иска при подаче в суд искового заявления. В противном случае, существует высокая вероятность того, что дольщик останется без квартиры и вложенных в её приобретение денежных средств ввиду того, что решение суда невозможно будет исполнить по ряду причин.
  • Штрафы за расторжение договора по инициативе участника долевого строительства могут быть предусмотрены условиями договора участия в долевом строительстве. Однако в соответствии со ст. 16 ЗоЗПП:

    “ Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. “

    Поскольку право одностороннего отказа от исполнения ДДУ закреплено за дольщиком ч. 1 ст. 9 № 214-ФЗ, то включение в договор участия в долевом строительстве условий, ограничивающих это право потребителя является незаконным.

    Более того, при наличии подобных условий в договоре, застройщик может быть привлечён к административной ответственности на основании ч.2 ст. 14.8 КоАП РФ, которая гласит:

    “ Включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей влечет наложение административного штрафа на юридических лиц – 10 000 до 20 000 рублей. “

    Тем не менее, застройщики обычно удерживают установленную условиями договора сумму штрафа из общей суммы возвращаемых дольщику денежных средств. В этом случае участнику долевого строительства следует обращаться в суд за защитой своих нарушенных прав и требовать взыскания с застройщика незаконно удержанной суммы штрафа, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

  • Штрафы и комиссии за досрочное погашение ипотечного кредита могут быть предусмотрены условиями кредитного договора, заключённого между дольщиком и банком. Тем не менее, как уже было указано выше, подобные «поборы» со стороны кредитных учреждений противоречат действующему законодательству. Не смотря на это, дольщику, заключившему подобный договор с банком, придётся вначале столкнуться с применением штрафных санкций со стороны кредитной организации и уже после обращаться с исковым заявлением в суд и взыскивать незаконно удержанные комиссии и/или штрафы с банка в соответствиями с положениями ст. 809, 810 ГК РФ, а также ст. 16 ЗоЗПП.
  • Невозможность возмещения расходов на представителя в судебном процессе, понесённых дольщиком также является ещё одним весьма неприятным последствием необдуманного расторжения договора. При этом расходы на юридические услуги по расторжению ДДУ могут быть весьма существенными (некоторые юридические конторы берут за свои услуги до 40 и более процентов от итоговой взысканной судом суммы). При этом дольщик, как правило, в соответствии с договором, обязан оплатить их услуги по факту выигрыша дела, независимо от того, возможно или невозможно дальнейшее исполнение решения суда. По этой причине, участнику долевого строительства, следует быть предельно внимательным к условиям заключаемого с юристом договора. Оптимальным является условие оплаты услуг юриста по факту получения присужденной судом суммы истцом.
  • Снижение судом 50% потребительских штрафов за отказ застройщика от возврата цены договора и от выплаты суммы процентов за пользование денежными средствами дольщика в добровольном порядке. Суды считают штрафы разновидностью неустойки, а потому применяют к ним положения ч. 1 ст. 333 ГК РФ и «соразмерно последствиям нарушенного обязательства» снижают их размер в десятки раз. Во избежание срезания судами общей юрисдикции штрафов, предусмотренных Законом о защите прав потребителей, рекомендуется их взыскание через арбитражный суд.

Примерный алгоритм расторжения договора участия в долевом строительстве с ипотекой через суд

Алгоритм может варьироваться в зависимости от условий договора участия в долевом строительстве и кредитного договора, а также ряда существенных нюансов.

  1. Участник долевого строительства и/или его представитель тщательно изучает финансовое состояние застройщика и делает вывод о его платежеспособности в части удовлетворения требований о возврате цены договора участия в долевом строительстве и уплаты процентов за пользование денежными средствами.

    Если суды завалены делами по искам участников долевого строительства и третьих лиц к застройщику и в отношении него возбуждены исполнительные производства Федеральной службой судебных приставов, то, существует большая вероятность того, что решение суда невозможно будет исполнить, а, значит, расторжение ДДУ может привести к катастрофическим последствиям для дольщика.

  2. Дольщик, на основании положений ч. 1 ст. 9 № 214-ФЗ, направляет застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия в строительстве заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения (ч. 4 ст. 9 № 214-ФЗ). Отказ от исполнения ДДУ должен быть обоснован, поскольку, в противном случае, он может быть оспорен строительной компанией в суде.
  3. Застройщик обязан удовлетворить требования теперь уже бывшего участника долевого строительства в срок 20 рабочих дней с момента расторжения договора (ч. 2 ст. 9 № 214-ФЗ) и перечислить на его расчётный счёт денежные средства в счёт возврата цены договора и проценты за пользование денежными средствами, начисленными на эту сумму.
  4. В случае если в предусмотренный законом срок выплаты долга со стороны строительной компании не последует, бывшему дольщику необходимо направить в адрес застройщика досудебную претензию с требованием о возврате цены договора участия в долевом строительстве, а также процентов за пользование денежными средствами в добровольном порядке, ссылаясь на положения п. 5 ст. 13 ЗоЗПП.

    Отправка данной претензии участником долевого строительства застройщику служит основанием для взыскания со строительной компании 50% штрафа за её отказ от удовлетворения законных требований потребителя в добровольном порядке (п. 6 ст. 13 ЗоЗПП).

    Как правило, ответа на досудебную претензию бывшего дольщика не поступает или приходит шаблонный ответ о несогласии с заявленными требованиями.

  5. Кредитор (бывший участник долевого строительства) обращается в суд по месту нахождения застройщика (в соответствии со ст. 28 ГПК РФ) с исковым заявлением о взыскании со строительной организации цены договора, процентов за пользование денежными средствами, потребительских штрафов и убытков (в т.ч. процентов уплаченных по кредиту). В качестве третьего лица по делу привлекается кредитное учреждение.

    Вместе с подачей иска рекомендуется подавать ходатайство о его обеспечении (ст. 139, 140 ГПК РФ). Исключением для такого действия могут быть только крупные игроки первичного рынка недвижимости.

    Поскольку суды общей юрисдикции обычно снижают сумму процентов за пользование денежными средствами и потребительских штрафов «соразмерно последствиям нарушенного обязательства» на основании ст. 333 ГК РФ, то целесообразно их взыскание через арбитражный суд по договору цессии с низкой вероятностью снижения.

  6. При грамотно составленном и обоснованном иске, суд удовлетворяет заявленные исковые требования и взыскивает с застройщика в пользу бывшего дольщика цену договора долевого участия в строительстве, а также проценты, уплаченные по кредиту в полном объёме. Что касается суммы потребительских штрафов и прочих убытков (например, расходов на представителя в судебном процессе), то их размер, скорее всего, будет снижен на усмотрение суда.

    Следует отметить, что суд, в своём решении, может сразу обязать застройщика перевести денежные средства на расчётный счёт банка в счёт погашения ипотечного кредита

  7. После вынесения решения судом первой инстанции, как правило, следует апелляция, подаваемая строительной компанией с целью затягивания вступления решения суда в законную силу. Отсюда получается, что средний срок рассмотрения подобного дела в СОЮ составляет примерно полгода.

    При этом до вступления решения суда в законную силу заёмщик не освобождается от исполнения обязательства по кредитному договору (за исключением случаев одновременного расторжения кредитного договора вместе с ДДУ).

  8. По итогу рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, оно вступает в законную силу незамедлительно. Кредитор обращается в суд первой инстанции с заявлением о выдаче ему исполнительного листа. Процесс выдачи исполнительного листа может растянуться во времени в связи с тем, что сроки его выдачи в законодательстве не установлены. При самом оптимистичном сценарии возможно его получение через неделю после того, как дело вернулось из апелляции.
  9. Бывший дольщик самостоятельно или через своего представителя производит розыск расчётных счетов должника. Наиболее простым вариантом является обращение с соответствующим заявлением и исполнительным листом по делу в
  10. По факту получения сведений о расчётных счетах должника исполнительный лист предъявляется в банк, где у застройщика открыты действующие расчётные счета или направляется в Федеральную службу судебных приставов по месту нахождения должника для принудительного исполнения.

Стоимость услуг по расторжению договора участия в долевом строительстве с ипотекой

Цена ошибки при расторжении договора долевого участия в строительстве – потеря права требования на объект долевого строительства и вложенных в него денег, а также дальнейшие расчёты дольщика с банком по ипотечному кредиту. И это в случае если по условиям кредитного договора не требуется досрочное погашение ипотеки при расторжении ДДУ в связи с исчезновением предмета залога.

  • Предоплата наших услуг составляет 0 рублей, то есть полностью отсутствует.
  • Мы получаем вознаграждение только после получения вами присужденных денежных средств.
  • Вы ничем не рискуете, если мы не взыщем деньги с застройщика — вы нам ничего не должны.
  • Дольщик оплачивает только судебные расходы, связанные с подготовкой и рассмотрением дела.
Наименование услуги: Стоимость услуги:
1 Расторжение договора участия в долевом строительстве «под ключ» с ипотекой через суд общей юрисдикции (от подачи искового заявления и до получения вами денежных средств)
Возможно взыскание процентов за пользование денежными средствами с риском их снижения на основании ст. 333 ГК РФ в рамках данной услуги
от 50 000 рублей или % от итоговой взысканной суммы (в зависимости от сложности дела)
2 Признание отдельных пунктов (условий) ипотечного кредитного договора недействительными в судебном порядке и взыскание убытков, возникших вследствие его исполнения дольщиком от 15 000 рублей (в зависимости от сложности дела)
3 Расторжение договора участия в долевом строительстве «под ключ» через суд общей юрисдикции (от подачи искового заявления и до получения вами денежных средств)
Возможно взыскание процентов за пользование денежными средствами с риском их снижения на основании ст. 333 ГК РФ в рамках данной услуги
от 30 000 рублей (в зависимости от сложности дела)
4 Расторжение договора участия в долевом строительстве «под ключ» через суд общей юрисдикции (от подачи искового заявления и до получения вами денежных средств) для договоров заключённых после 01.07.2018 с использованием эксроу-счетов
Возможно взыскание процентов за пользование денежными средствами с риском их снижения на основании ст. 333 ГК РФ в рамках данной услуги
Услуга станет доступна позже
5 Расторжение договора участия в долевом строительстве «под ключ» с использованием материнского капитала и ипотеки через суд общей юрисдикции (от подачи искового заявления и до получения вами денежных средств)
Возможно взыскание процентов за пользование денежными средствами с риском их снижения на основании ст. 333 ГК РФ в рамках данной услуги
от 60 000 рублей или % от итоговой взысканной суммы (в зависимости от сложности дела)
6 Взыскание с застройщика процентов за пользование денежными средствами дольщика, потребительских штрафов за отказ от удовлетворения требований потребителя в добровольном порядке через арбитражный суд (с низким риском снижения суммы на основании ст. 333 ГК РФ) от 10% от итоговой взысканной суммы за минусом расходов (в зависимости от сложности дела)
7 Первичная юридическая консультация по вопросу расторжения договора долевого участия в строительстве, обременённого ипотекой Бесплатно
8 Досудебное урегулирование спора с застройщиком по вопросу расторжения договора участия в долевом строительстве с ипотекой (включая составление трехстороннего соглашения о расторжении ДДУ) от 10 000 рублей
9 Оценка финансового состояния застройщика на основании открытых и закрытых источников с предоставлением развёрнутого отчёта от 8 000 рублей
10 Подготовка искового заявления и иных необходимых документов для обращения в суд о расторжении договора участия в долевом строительстве с ипотекой от 6 000 рублей
11 Представление интересов истца в судебных заседаниях судов первой и, при необходимости, второй (апелляционной) инстанции Индивидуально (в зависимости от суда и сложности дела)
12 Получение копии решения суда / исполнительного листа по делу о расторжении ДДУ с ипотекой и взысканию процентов за пользование денежными средствами Индивидуально (в зависимости от суда)
13 Розыск расчётных счетов и имущества должника для обращения взыскания в максимально сжатые сроки (от 1 рабочего дня) от 5 000 рублей
14 Представление взыскателя в Федеральной службе судебных приставов (по месту нахождения ответчика) от 10 000 рублей
15 Подготовка и подача ходатайств о компенсации судебных расходов (на представителей и/или иных, например, почтовых) Бесплатно (при заказе услуги «под ключ») или от 1500 рублей / шт.
Возможность оказания иных юридических услуг, связанных с защитой дольщиков, пожалуйста уточняйте по нашим контактам.

Оплата услуг по расторжению договора участия в долевом строительстве с ипотекой производится по факту получения дольщиком денежных средств по решению суда.

Покупка квартиры на ранних стадиях строительства для многих была привлекательна тем, что цена была значительно ниже, чем на готовое жилье. В связи с отказом от продаж на стадии котлована логично ждать увеличения стоимости квадратного метра.

Затраты, которые понесут застройщики после проведения реформы, неизбежно отразятся на стоимости жилья. С отменой ДДУ девелоперу придется обращаться за помощью к инвесторам или брать кредит в банке.

Эксперты прогнозируют увеличение расходов застройщиков примерно на треть. В таких условиях застройщик может переложить объем затрат на покупателей путем увеличения цен на жилье.

Точного ценового прогноза не существует. При отказе от ДДУ перспектива роста цен на первичном рынке составляет минимум 10% и обусловлено это тем, что квартиры будут продаваться уже в готовых (сданных) домах.

Однако резкого увеличения стоимости в ближайшее время ждать не стоит — в многоквартирных домах, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля 2018 года и которые будут возводиться по прежним нормативам, не смотря на введение новых правил, стоимость квартир не изменится.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Как следует из паспорта национального проекта «Жилье и городская среда», к концу 2024 года число действующих ДДУ, заключенных с применением эскроу-счетов, должно превысить количество в 1 млн. По словам В. Мутко, на 1 марта 2019 года четыре крупнейших российских банка заключили 55 договоров на получение проектного финансирования на сумму 34,1 млрд, открыто 1262 эскроу-счета.

Оцените статью
Добавить комментарий