Дифференцированный платеж по ипотеке

Страхование

Расчет и формула платежа по ипотеке

О том, как рассчитать аннуитетный платеж, подробно написано в нашей предыдущей статье.

E = b p

b = S/N

Где S — это общая сумма ипотеки, N — это срок погашения кредита в месяцах.

p = Sn*P/12

Где Sn — этот остаток долга на расчетный период, P — это годовая процентная ставка, ее необходимо разделить на 12, так как мы считаем ежемесячный платеж, соответственно, ставка должна быть в форме месячных процентов.

Sn = S — (b*n)

Где n — это количество прошедших месяцев погашения кредита.

Эта формула не меняется в зависимости от банка, поэтому рассчитать ежемесячный платеж при дифференцированной системе легко вручную.

Расчет и формула платежа по ипотеке

Для того, что бы понять для себя, какой лучше платеж, можно предварительно просчитать по формулам ежемесячного типа суммы:

  • общего платёжа;
  • зачисляемых процентов;
  • суммы основной задолженности;
  • остатка займа.

Формула дифференцированного типа:

  1. НП — зачисленные проценты в периоде;
  2. ОК — остаток займа в месяце;
  3. ПС — процентного типа ставка по кредиту.

Такая формула частенько используется банковскими организациями и иными  учреждениями для подсчета дифференцированного типа взносов. Формула аннуитетного типа:

  • АП — общего типа аннуитетная выплата в периоде;
  • СК — первичная сумма кредита;
  • ПС — процентного типа ставка;
  • КП — сколько месяцев (периодов).

Подобная формула является главной для расчёта аннуитетных взносов и эксплуатируется общим числом банковских учреждений, применяясь в большинстве кредитных калькуляторов.

Рассмотрим, как можно самостоятельно определить величину ежемесячного платежа E по ипотечному займу при дифференцированной системе. Как известно, он состоит из двух частей: b — основная задолженность, p — начисленные банком проценты, получаем формулу: E = b p.

Определить сумму ежемесячного взноса b несложно, зная сумму займа S, нужно поделить ее на количество месяцев кредита N, следовательно, b = S/N.

Теперь рассчитаем проценты за пользование ипотекой, для этого воспользуемся формулой p = Sn*P/12, в которой Sn – остаток долга по непогашенному займу на данный момент, P/12 – годовая процентная ставка за пользование ипотекой, разделенная на 12 месяцев.

Осталось выяснить, как рассчитывается остаток Вашего долга перед банком, для этого также есть формула Sn = S — (b*n), где n — количество месяцев, которые клиент погашал взятый банковский кредит.

E = b p

b = S/N

p = Sn*P/12

Sn = S — (b*n)

Пример расчета платежей

Рассмотрим конкретный пример расчета погашения ипотеки. Допустим, банк выдал клиенту ипотеку в сумме 18 миллионов рублей на срок 25 лет. Для удобства расчетов переведем 25 лет в месяцы, это 25*12=144 месяцев. Пусть дифференцированная процентная ставка по данной ипотеке 15%.

Рассчитаем первый платеж, состоящий из 2-х частей:

  • основной части — тела кредита, чтосоставит18000000 / 144 = 125000рублей;
  • начисленных процентов, которые равняются 18 000 000 * 0,15 / 12 = 225 000 рублей.

Получаем, что в первый месяц необходимо заплатить банку 125 000 225 000 = 350 000 рублей.

Изначально стоит рассчитать размер платежа для определенных условий. В банковском учреждении берется 1 000 000 рублей на получение квартиры. Срок кредитования всего десять лет, ставка – 14% годовых.

Чтобы произвести расчет дифференцированного типа, вычисляем первичную часть: десять лет – это сто двадцать месяцев. Получается, 1 000 000 /120 = 8 333,34 руб.

Подсчитаем проценты. За 1 месяц это будет 1 000 000 * 14% / 12 = 11 666, 66. Выплата за первый месяц составит двадцать тысяч рублей (8 333,34 11 666,66). За 2 месяц проценты будут зачислены в сумме (1 000 000 – 8 333,34) *14% / 12 = 11 569,44. Платежка за второй месяц будет 19 902,78. Как можно заметить, он уже становится меньше, хоть и частично.

Допустим, что должник уже год платит за кредит, каким будет его платеж после пройденного периода? (1 000 000 – 100 000) * 14% / 12 = 10 500 – это сумма процентов, получается, 18 833,34 – это выплата. Разница с взносом 1 месяца  это 1 166,66 руб. Последняя выплата будет 8 430,56 рубля.

Затем можно посчитать сумму переплаты по займу на других условиях. Для этого понадобится сложить ежемесячные платежки за все время кредитования и вычесть из них сумму кредита. Процесс занимает много времени, если делать собственноручно. Для этого проще взять калькулятор дифференцированного типа платежей.

В нашем варианте сумма переплата по займу будет 705 833 рубля, получается более 70%.

Для того чтобы проверить, что лучше собственноручно, а не опираться на чьи-то простые высказывания, необходимо рассчитать размер аннуитетного взноса и переплату для подобных условий кредитования.

Х – ежемесячного типа платеж,

S – сумма долга,

P – это 1/12 процентной ставки,

N – сколько месяцев в периоде кредитования.

Читайте также  Правила оформления онлайн-займа на карту Сбербанка от МФО

Дифференцированный платеж по ипотеке

В нашем варианте (1 000 000 рублей на десять лет под 14% годовых) ежемесячная выплата составит 15 527 рублей, а стоимость переплаты за все время — 863 197 рублей, получается более 86%. Теперь можно понять, почему дифференцированный платеж банковское учреждение предлагать не хочет, а в подавляющем большинстве варианте даже и возможности выбора у клиента нет.

Какие платежи выгоднее для заемщика?

Этот вопрос интересует потенциального заемщика в первую очередь. В идеальных условиях (не учитывая штрафные санкции, правомерные и нет, инфляцию и множество других факторов) эти две системы должны быть одинаково выгодны. Но в реальности общая сумма выплат по ипотеке с аннуитетными платежами будет выше, чем при дифференцированном подходе. У дифференцированных платежей есть еще несколько плюсов:

  1. постепенно долговое бремя уменьшается и выплачивать ипотеку становится легче;
  2. при досрочном погашении заемщик значительно экономит, не выплачивая проценты на оставшуюся часть дифференцированного кредита;
  3. прозрачнее и понятнее сама структура платежа;
  4. меньше стоимость страховки, так как сумма задолженности перед банком уменьшается быстрее.

Приведем и основные минусы:

  1. для получения ипотеки нужен более высокий уровень дохода, поэтому при равном доходе можно рассчитывать на меньшую сумму;
  2. в первые годы платежи по ипотеке будут существенно выше, чем при аннуитетной системе;
  3. в первые 6−7 лет (пока платеж не сравняется с платежом, который нужно было бы вносить по тому же кредиту, но при аннуитетной системе) повышен риск возникновения просрочки, если финансовое состояние заемщика ухудшается.

Но следует оговориться, что особого выбора российские банки не предлагают, применяя более выгодную для себя систему аннуитетных платежей в 99% случаев. Лишь в десятке банков по всей России можно найти ипотеку с дифференцированными платежами.

Преимущества

Основными достоинствами модели с дифференцированными платежами считаются:

  • интуитивно понятная методика расчетов;
  • регулярное равномерное уменьшение основной задолженности;
  • простота пересчета сумм при досрочном погашении части кредита.

При досрочной уплате части долга по займу для корректировки графика требуется только пересчитать величину основного долга.

Дифференцированный и аннуитетный платежи — сравнениеСреди заемщиков распространено мнение, что дифференцированная методика выгоднее, чем аннуитетная.

Ипотека в банке

При тех же условиях, для которых приведен пример расчета ежемесячных сумм погашения, общая переплата при дифференцированном способе составит 7230 тыс. рублей, а при выплатах равными суммами (аннуитетная схема) пользование кредитом обойдется в 9856 тыс. рублей, что почти на треть дороже.

Особенно заметна эта разница при длительных сроках кредитования (более 10 лет).

Происходит так, потому что при аннуитетном погашении ежемесячные выплаты остаются неизменными. В первые месяцы большую часть взноса составляют проценты. При этом тело кредита не претерпевает существенных изменений, в результате уровень процентных выплат остается высоким.

Недостатки дифференцированного платежа

Банк, предлагающий дифференцированную ипотеку, однозначно не работает в убыток. Явные достоинства такого варианта расчетов нивелируется скрытыми, но не менее значимыми недостатками.

  1. Сумма первого платежа (наиболее значительная) становится основной при расчете необходимого для погашения дохода и возможной суммы кредитования. В результате доступные суммы ипотечного кредита оказываются ниже, чем при аннуитетных расчетах.
  2. Влияние инфляции в долгосрочной перспективе сводит к нулю все преимущества дифференцированного метода – максимум затрат приходится на первые месяцы выплат, когда деньги оказываются максимально дорогими (инфляционная составляющая — минимальна).
  3. Планирование бюджета с учетом различных взносов на погашение займа оказывается более сложным, чем при схеме ежемесячных выплат равными суммами.

Важно! При выборе дифференцированного способа погашения ипотеки банки предъявляют к заемщику более жесткие требования, а нередко, кредиты с использованием такой методики выдаются по более высоким процентным ставкам.

Главный и важнейший плюс дифференцированного способа закрытия займа  — экономия на переплате. В указанном выше примере, можно наглядно в этом убедиться. Другие преимущества:

  • Понятного типа схема зачисления процентов, легко в любое время рассчитать, какой платеж нужно внести.
  • Медленное  снижение выплат уменьшает нагрузку на бюджет клиента.
  • Помимо этого, чисто эмоционального намного приятнее с каждым месяцем перечислять намного меньше.

В общем, дифференцированного типа схему закрытия долга используют для маленьких кредитов или при довольно хорошем уровне дохода. Тогда первичные платежи не будут настолько обременительны для личного бюджета, а сниженный размер переплат поможет сэкономить и, даже, потратить высвободившиеся деньги для досрочного закрытия задолженности.

Именно поэтому вы практически не увидите его в условиях кредитования большинства отечественных банков. Но исключения бывают. К примеру, Россельхозбанк и Газпромбанк предлагают клиенту самостоятельно подобрать метод расчета.

С первого взгляда кажется, что разница в способе погашения не играет большой роли в обслуживании долга. Однако это не так, и некоторые клиенты это понимают со временем, а правильнее было бы — до подписания договора. Так в чем же дифференцированные платежи по ипотеке лучше аннуитетных:

  1. Классическое погашение тела кредита позволяет быстрее сократить задолженность, что способствует уменьшению размера переплаты по кредиту. Другими словами, заемщик экономит на процентах, и чем больше срок и сумма, тем серьезнее экономия. Например, если взять ссуду в размере 800 000 руб. на срок 5 лет под 13,5% годовых, тогда сумма оплаченных процентов по аннуитетной схеме за весь период составит почти 304500 руб. При тех же условиях, но с классическим графиком выплат клиент отдаст банку около 274 500 руб.процентных платежей. Разница составляет 30 000 руб. в пользу дифференцированных выплат.
  2. Частичное досрочное погашение ипотеки с классическим графиком быстрее сокращает остаток задолженности. В результате еще больше увеличивается экономия на процентах.
  3. Клиенту понятнее структура платежа – проще рассчитать тело кредита и проценты.
  4. Размер выплат по страхованию жизни быстрее уменьшается, так как прямо зависит от остатка задолженности.
Читайте также  Что делать для получения кэшбэка

В то же время график с дифференцированными платежами имеет ряд минусов:

  • В начале обслуживания кредита размер ежемесячной платы больше. Если вернуться к нашему примеру, то при аннуитетном погашении ежемесячно придется отдавать 18 407 руб., а при классической схеме максимальный платеж составит почти 22 400 руб. Разница около 4 000 руб.
  • Чем меньше взнос, тем больше размер кредита. Проще говоря, при погашении долга фиксированными суммами заемщику могут предоставить больше денег на покупку жилья.
  • При аннуитетном погашении проще планировать свои расходы по кредиту, ведь они всегда одни и те же.

Стоит отметить, что выбор заемщиком схемы погашения долга среди ипотечных продуктов, которые предлагают российские банки, сильно ограничен. Ведь то, что экономически невыгодно заемщику, интереснее финансовым учреждениям: они больше получат процентной прибыли по кредитам с аннуитетным графиком погашения.

Бесспорно, дифференцированная система обладает рядом преимуществ, основными из которых являются:

  • долг перед банком регулярно уменьшается;
  • происходит ощутимая экономия в долгосрочном периоде, так как уменьшается сумма начисленных процентов;
  • структура платежа довольно понятна, клиент может самостоятельно рассчитать каждый следующий платеж;
  • страховка также получается дешевле, так как долг перед банком снижается.

Наряду с преимуществами дифференцированная система имеет и недостатки:

  • чтобы воспользоваться дифференцированным способом, клиент должен иметь высокий уровень дохода;
  • платежи в первой половине пользования займом, а особенно в первые месяцы, достаточно велики, в связи с этим велик риск просрочки погашения банковского кредита.

Расчет и формула платежа по ипотеке

На российском рынке банковских услуг в большинстве случаев клиентам предлагается аннуитетная система, так как она более выгодна для банков. Лишь около десяти банков предлагают ипотеку с погашением ее дифференцированными платежами. Рассмотрим условия выдачи такой ипотеки некоторыми из этих банков:

  1. Газпромбанк предоставляет клиентам ипотеку сразу по нескольким программам с различными условиями. Например, программа покупки жилья на вторичном рынке подразумевает выдачу ипотеки на срок до 30 лет в сумме до 45 000 000 рублей с процентной ставкой от 10,5 до 14,5% и первоначальным взносом от 15%. Данный банк предлагает ипотечные займы и с аннуитетным погашением.
  2. Сургутнефтегаз банк также предлагает на выбор обе системы погашения ипотеки. Но сумма займа для приобретения вторичного жилья значительно меньше и составляет не более 8 000 000 рублей на срок до 30 лет. Процентная ставка за пользование ипотекой составляет 12-13%, а первый взнос — от 15%.
  3. Банк Россия применяет систему дифференцированных платежей только для приобретения жилья по программе долевого строительства. По ней возможно получение ипотеки до — 20 000 000 рублей, на срок до 20 лет. За такую ипотеку придется заплатить от 16,5 до 20% годовых, и стартовый взнос составляет от 20%.
  4. Нордеа банк может выдать клиенту ипотеку до 1 000 000 евро или эквивалент на срок до 20 лет. Процентная ставка колеблется от 6,5 до 13,25%, а первоначальный взнос равен 10%.

Такое малое количество банков предлагает ипотеку с дифференцированными платежами потому, что этот вариант менее выгоден для банков, так как в этом случае тело кредита погашается равными долями. При аннуитетной системе первоначальные платежи в большей части являются процентами, сумма долга клиента при этом уменьшается незначительно, что для банка намного выгоднее, и при досрочном погашении ипотеки экономия заемщика намного меньше.

Выбор системы платежей зависит от многих условий и должен рассматриваться в каждом случае отдельно. Для этого нужно ознакомиться с предложениями всех банков и выбрать для себя оптимальный вариант, при котором клиент получит необходимую ему сумму ипотеки, а его затраты на погашение долга будут минимальными.

E = b p

b = S/N

p = Sn*P/12

Sn = S — (b*n)

Вот практически полный список таких банков:

  1. Газпромбанк предлагает несколько программ ипотеки. По программе «Приобретение готового жилья на вторичном рынке» процентная ставка установлена от 10,5 до 14,5% (в зависимости от валюты и размера первоначального взноса), максимальная сумма — 45 млн рублей, срок кредитования — до 30 лет, первоначальный взнос — 15%. На выбор можно использовать систему аннуитетных или дифференцированных платежей;
  2. Сургутнефтегазбанк также предоставляет возможность выбрать между двумя системами погашения ипотеки. Максимальная сумма кредита на приобретение квартиры на вторичном рынке — 8 млн рублей, процентная ставка — от 12 до 13%, срок кредитования — до 30 лет, первоначальный взнос — от 15%;
  3. банк Россия предлагает ипотеку с дифференцированными платежами только для покупки жилья по программе долевого строительства. Максимальная сумма кредита — 20 млн рублей, процентная ставка — 16,5 до 20%, срок кредитования — до 20 лет, первоначальный взнос — от 20%;
  4. Нордеа банк готов выдать ипотеку на сумму до 1 млн евро (или эквивалентную в рублях или долларах) под 6,5−13,25% на срок до 20 лет, первоначальный взнос — 10%.
Читайте также  Госпрограммы поддержки малого бизнеса в 2019 — СКБ Контур || Миллион на франшизу Московские власти ввели новый вид поддержки предпринимателей

Найти банк, предлагающий заемщикам возможность погашать ипотеку дифференцированными платежами, может быть крайне сложно. Причина проста — банку выгоднее сначала получить большую часть процентов, а потом — тело кредита, так как при досрочном погашении (а при стабильном финансовом положении любой заемщик старается погасить ипотеку досрочно) заемщик намного меньше экономит на выплате процентов, но в любом случае должен выплатить основную часть кредита — от этой обязанности его досрочное погашение не освобождает.

В любом случае выбор оптимальной системы платежей по ипотеке зависит от каждого конкретного случая. Поэтому оценивать скорее следует предложения разных банков, хотя в целом схема дифференцированных платежей выгоднее для заемщика за счет постепенного уменьшения платежей и экономии в случае досрочного погашения.

Ипотеку с выбором дифференцированной или аннуитетной схемы предлагают не так много кредитных организаций, работающих на российском рынке – Газпромбанк, Россельхозбанк, Нордеа Банк.

Банки с дифференцированными платежами по ипотеке и перечень программ, приведены в таблице.

Банк Программа Условия кредитования
Газпромбанк Квартира в строящемся доме до 45 миллионов рублей на срок до 30 лет
от 11% годовых
от 15% первоначальный взнос
Газпромбанк Квартира на вторичном рынке недвижимости до 45 миллионов рублей на срок до 30 лет
от 11,5% годовых
от 15% первоначальный взнос
Газпромбанк Рефинансирование ипотечных кредитов до 45 миллионов рублей на срок до 30 лет
от 11,5% годовых
Газпромбанк Ипотека без первоначального взноса до 10 миллионов рублей на срок до 30 лет
от 14.5% годовых
0% первоначальный взнос
Россельхозбанк Ипотечное жилищное кредитование до 20 миллионов рублей на срок до 30 лет
от 12,9% годовых
от 15% первоначальный взнос
Россельхозбанк Целевая ипотека (под залог имеющейся недвижимости) до 20 миллионов рублей на срок до 30 лет
от 12,9% годовых
0% первоначальный взнос
Россельхозбанк Ипотека по двум документам до 8 миллионов рублей на срок до 25 лет
от 13,4% годовых
от 40% первоначальный взнос
Нордеа Банк реструктуризация ипотечного кредита

Схемы аннуитетного и дифференцированного погашения

Максимальный выбор ипотечных программ с различными условиями предлагает Газпромбанк.

Решение о способе оплаты принимается при заполнении анкеты и заключении кредитного договора.

В аналогичном ключе работает и кредитование от Россельхозбанка.

Смена схемы обслуживания производится в индивидуальном порядке по заявлению заемщика.

Нордеа Банк больше не выдает ипотеку, но позволяет изменить схему расчетов в ходе реструктуризации действующего кредита.

Выбор способа оплаты следует производить исходя из суммы подтвержденного дохода (точнее, достаточности ее для совершения ежемесячных расчетов) и минимизации общей стоимости пользования заемными средствами.

В общем случае, отдать предпочтение дифференцированной схеме стоит в случае долгосрочного кредитования и оплате в соответствии с графиком. В других случаях такая схема не имеет явных преимуществ, а выбор программ и организаций, использующих аннуитетный способ оплаты, значительно шире.

В каком же банке удастся оформить ипотеку с дифференцированными платежами? Сразу оговоримся, что Сбербанк работает только с аннуитетом, тоже касается и ВТБ24. Как видим, лидеры финансового рынка России не хотят терять своей выгоды. Нужно постараться, чтобы найти финансовое учреждение, где можно оформить заем с классическим графиком выплат. Все же это возможно.

Итак, самые известные банки с дифференцированными платежами по ипотеке:

  • РоссельхозБанк. Предлагает взять ссуду на покупку жилья по двум документам — паспорту и второму документу, подтверждающему личность (загранпаспорту, водительским правам и т.д.). Максимальная сумма — 8 млн рублей, срок действия договора — до 25 лет, ставка зависит от условий сделки, категории заемщика — от 12 до 16,0% годовых.
  • Газпромбанк. Предоставляет до 10 млн рублей на срок 30 лет по ставке от 13% годовых и легкий кредит до 3 млн рублей на срок 7 лет по ставке 9,5% годовых. Требуемые документы такие же, как в предыдущем банке.
Оцените статью
Добавить комментарий