Выгодно ли брать ипотеку в 2020 году и где выгоднее это сделать

Кредиты

Этап оценки недвижимости и одобрение ипотечного объекта в банках

Финансовые учреждения заинтересованы в получении процентных доходов. А это значит, что к любой сделке они подходят с осторожностью. Важно максимально снизить риски, вернуть свои деньги в полном объеме и получить ожидаемую прибыль. Поэтому к потенциальным заемщикам выдвигается ряд требований. Так кому дается ипотека на жилье?

Возраст

Теоретически кредитование возможно при достижении гражданином совершеннолетнего возраста. Однако на практике 18-летним могут одобрить лишь обычный потребительский заем. Жилищные же кредиты оформляют лицам с 21 года (в некоторых организациях – с 23 лет). Считается, что до этого возраста человек еще недостаточно крепко стоит на ногах, не может эффективно управлять финансами и частично спонсируется старшим поколением.

Максимальный возраст для получения подобного займа – 55 лет. Но при этом банки устанавливают и предельно допустимый возраст, которого может достигнуть заемщик к моменту погашения обязательств. Например, при установленном ограничении в 75 лет и возрасте заемщика 50 лет взять ипотечный кредит можно на срок не более 25 лет.

Гражданство

Основное требование подавляющего большинства банков – наличие российского гражданства. Подданные других государств – это лишний риск, который не всегда оправдан.

Выгодно ли брать ипотеку в 2020 году и где выгоднее это сделать

Однако в последнее время, в связи с небольшим падением спроса на жилищные кредиты, финансовые учреждения стали «разворачиваться лицом» к своим клиентам. В числе тех, кто может взять ипотеку на жилье, появились и иностранные граждане. По таким программам могут дать заем в основном банки с иностранным капиталом (Райффайзенбанк, Евразийский, Дельта кредит, Росевробанк и т.д.), а также некоторые крупные российские организации:

  • Транскапиталбанк;
  • ВТБ24 и Банк Москвы;
  • ХМБ Открытие;
  • Российский капитал

Для того чтобы правила ипотеки жилья не стали препятствием на пути к заветной цели, иностранному гражданину нужно находиться на территории РФ на законных основаниях.

А это значит, что он должен иметь:

  • регистрацию по месту пребывания, оформляемую при надлежащей постановке на миграционный учет, либо постоянную регистрацию по месту жительства, которая выдается по виду на жительство или разрешению на временное проживание;
  • разрешение на осуществление трудовой деятельности в России.

Прописка

Буквально года 3-4 назад отсутствие постоянной регистрации в регионе присутствия банка было одним из поводов для отказа в ипотечном кредите. Но уже тогда некоторые банки принимали во внимание временную регистрацию по месту пребывания. Однако срок займа напрямую зависел от срока, на который оформлена регистрация. То есть, к моменту окончания временной прописки кредит уже должен быть погашен.

Такая ситуация вполне устраивала заемщиков, которые ходатайствовали о предоставлении потребительского кредита. Но взять ипотеку на 3-5 лет не мог себе позволить практически никто. Некоторые банки и здесь пошли навстречу клиентам, разработав программы ипотечного кредитования для лиц, не имеющих постоянной прописки.

Стаж работы – один из ключевых моментов, на которые банк обращает внимание в первую очередь. Кому дают ипотеку на жилье в этом случае?

Выгодно ли брать ипотеку в 2020 году и где выгоднее это сделать

Как правило, предпочтение отдается лицам, чья непрерывная занятость на последнем месте работы составляет не менее полугода. Кроме того, банк обязательно изучит предыдущие записи в трудовой книжке и обратит пристальное внимание на частоту смены мест работы и длительность устройства на каждом из них. Если потенциальный клиент не отличается постоянством, а трудовая книжка напоминает один из томов романа «Война и мир», в кредите могут отказать.

Второй вариант исхода событий – ужесточение условий кредитования:

  • предоставление ссуды на минимально возможный период;
  • применение к заемщику повышенной процентной ставки;
  • требование дополнительного обеспечения.

На текущий момент минимальный стаж работы на последнем месте 1 месяц (банк дельтакредит). Минимальный общий стаж 4 мес в Ак Барс банке.

Платежеспособность

Это, пожалуй, основной фактор, влияющий на получение жилищного кредита. Ведь от уровня платежеспособности зависит практически все: и возможность погашать ежемесячные платежи, и максимально возможный срок кредитования, и недопущение просрочек в экстренных ситуациях.

В расчете платежеспособности участвуют все подтвержденные (то есть, удостоверенные документально) доходы, которые есть у заемщика. Стандартным способом подтверждения служит форма 2-НДФЛ, но финансовые организации принимают справки и на своих формах бланков.

Идеальный ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать половины совокупного семейного дохода заемщика, поэтому возможность брать ипотеку есть только у тех, кто зарабатывает не менее 40 тыс. рублей в месяц.

Кроме того, при расчете платежеспособности банк учитывает наличие других обязательств. Из суммы заработка отнимутся ежемесячные платежи по уже действующим долгам, а расчет возможной ипотечной суммы будет производиться исходя из остатка условно свободных средств.

Первый взнос

Выгодно ли брать ипотеку в 2020 году и где выгоднее это сделать

Минимальный его размер – 10% приобретаемого жилья. Подтверждается наличие средств выпиской по счету в банке, куда эти деньги необходимо положить. От размера внесенных средств будет зависеть процентная ставка и, соответственно, общая переплата.

Те, кто имеет право на получение материнского капитала, могут использовать его средства в качестве первоначального взноса. Для этого нужно узнать, дают ли ипотеку в вашем банке на таких условиях и предоставить в финансовую организацию сертификат, который выдается Пенсионным фондом.

Первый взнос влияет на максимально возможную сумму кредита и тот размер ставки процентов, которую применит банк. Чем больше вы вносите собственных средств, тем меньшей ставкой можете воспользоваться.

До кризиса существовали программы кредитования без первоначального взноса. Но сейчас таких предложений практически не осталось. Да и те, кто может получить подобный заем, однозначно проиграют на процентных платежах.

Кредитная история

Текущие долги, если они своевременно гасятся, не станут стоп-фактором для получения ипотеки. Конечно, если ваших доходов хватит на обслуживание сразу двух займов. А вот прошлые грехи в виде просрочек очень даже негативно отражаются на решениях финансовых учреждений. Любой банк хочет выдавать средства надежному клиенту, которому можно доверять. Безнадежные долги, которые приходится взыскивать через суд, никому не нужны.

Если вы всегда оставались дисциплинированным заемщиком, а сведения кредитной истории не имеют к вам никакого отношения, значит, в отчете БКИ есть ошибка. Сотрудники банка, дающие отчет в бюро, могли допустить неточность. Вам необходимо выяснить, какой из банков передал недостоверные сведения, и обратиться в эту организацию с заявлением об исправлении допущенной ошибки.

Процедура одобрения ипотеки проходит в 2 этапа, на каждом из которых предоставляются необходимые документы.Первый этап – одобрение кандидатуры заемщика. Здесь изучается возраст, гражданство и прописка потенциального заемщика, платежная дисциплина клиента, анализируется уровень его платежеспособности и возможность предоставления первоначального взноса.

Необходимый пакет документов состоит из:

  • анкеты;
  • паспорта;
  • ИНН и СНИЛС;
  • военного билета;
  • документов о доходах;
  • трудовой книжки и трудового договора;
  • документов, характеризующих семейное положение клиента (свидетельства о рождении детей, заключении или расторжении брака, смерти супруги(-а) и т.п.);
  • сведений о величине первого взноса (свидетельство на материнский капитал или выписка по счету в банке).

Вторая стадия рассмотрения связана с приобретаемым помещением. На данном этапе у клиента потребуют:

  • отчет независимого оценщика на приобретаемое жилье;
  • паспорт продавца;
  • документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации либо свидетельство о наследовании, а также свидетельство о праве собственности);
  • выписку из ЕГРП;
  • кадастровый и технический паспорта на дом (квартиру);
  • согласие второго супруга на передачу недвижимости в залог (если он не является созаемщиком).
  • Перед подписанием кредитного соглашения заемщик должен будет предоставить страховой полис на приобретаемое помещение.

Отдельно взятые банки реализуют собственную кредитную политику, в рамках которой ипотека может оформляться с некоторыми особенностями, связанными с размером комиссий, обязательностью страхования, оценкой и ограничениями в отношении залога. Рассмотрим их подробнее.

Кредитный договор может содержать в себе разумные ограничения, защищающие права залогодержателя, и уловки и хитрости кредитора, целью которых является обеспечение зависимого положения заемщика от банка.

Читайте также  Займ от частных лиц без предоплаты в день обращения и авансов. При личной встрече и дистанционно.

К разумным ограничениям относятся: продажа, сдача в аренду, перепланировки, обмен залогового имущества. То есть любые действия, которые могут изменить цену жилья, могут осуществляться только с официального согласия кредитора.

К хитростям банков можно отнести намеренное включение в договор пунктов, позволяющих в одностороннем порядке менять величину процентной ставки (как правило, в сторону увеличения), запрещать досрочное погашение долга и т.д.

Комиссии банка

Преимущества и недостатки потребительского кредита

Выгодно ли брать ипотеку в 2020 году и где выгоднее это сделать

Для тех, кто хочет оформить займ на покупку жилья, важно рассмотреть все доступные варианты. Для каждого случая подходят разные виды кредитования. При оформлении сделки следует учитывать совокупную выгоду. Для кого-то это отсутствие сложностей в получении средств, а для кого-то — экономия на переплате по процентам.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

На российском рынке большую часть недвижимости покупают в ипотеку, а не по программам потребительского кредитования. И у этого фактора есть свои причины. Главная из которых — непонимание выгоды такой сделки.

1. Цель

Назначение средств, выданных по ипотеке очевидно — на покупку жилья. На другие операции потратить деньги невозможно. Российские банки дополнительно разделяют программы кредитования по видам недвижимости: частный дом, новостройка или вторичный рынок.

Ипотечные программы в России обладают более низкими процентными ставками.

Банк Ставка, % годовых
Открытие 7,95
Альфа-банк 8,09
Сбербанк 8,80
Росбанк 6,99
Банк Ставка, % годовых
Газпромбанк 9,50
Тинькофф 12,00
Восточный 11,50
Райффайзен 12,99

3. Сумма

Относительно размера кредита также есть определенные особенности. В основной массе потребительские ссуды рассчитаны на небольшие траты.

Так, представленные в российских банках программы предлагают следующие суммы:

  • Газпромбанк — до 3 миллионов.
  • Тинькофф — 2 миллиона.
  • Альфа-банк — 5 миллионов.
  • Росбанк — 3 миллиона.

По ипотечным направлениям объем займа намного больше:

  • ФК Открытие — до 30 миллионов.
  • ВТБ — 60 миллионов.
  • ЮниКредит — 12 миллионов.
  • Россельхозбанк — 12 миллионов.

4. Сроки

Главная особенность ипотеки — длительность. Она превышает сроки по потребительским кредитам. Это позволяет разбить крупную сумму на 10-20-30 лет так, что от этого не страдает семейный бюджет. Срок обычного кредита не превышает 7 лет.

Банк Потреб. кредит, лет Ипотека, лет
ФК Открытие 5 30
Россельхозбанк 3 30
Газпромбанк 7 30
Альфа-банк 5 25

В случае с потребительскими кредитами первого взноса нет. Клиент получает сразу всю сумму и никаких дополнительных обеспечений не нужно.

На стандартных условиях выдача ипотеки осуществляется с первым взносом:

  1. Альфа-банк — от 10%.
  2. Возрождение — от 15%.
  3. СМП Банк — от 20%.
  4. Московский Кредитный Банк — не менее 20%.

6. Залог

Залог требуется в качестве обеспечения долговых обязательств. По потребительским кредитам такая мера не применяется. Поскольку ипотека — более крупный займ, то здесь нужна дополнительная защита. И банки требуют оставить жилье в залог.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

В любой ипотеке основным залогом является приобретаемая недвижимость. Ипотечный кредит выдают исходя из ее стоимости. Если рентабельность жилья низкая (дачи, частные дома), банк может запросить дополнительные гарантии. Обычно это недвижимость, но по договоренности принимают и движимую собственность.

7. Пакет документов

Для оформления ипотеки нужно собрать большой пакет документов.

В основной список входят:

  1. Паспорт гражданина Российской Федерации.
  2. Подтверждение дохода. Основной вариант — справка по форме 2-НДФЛ. Разрешается и заполнение бланка по форме банка. При наличии пенсионных выплат документ оформляется в соответствующем органе власти — пенсионном или социальном фонде.
  3. Чтобы доказать наличие стажа, представляют заверенную копию трудовой книжки.

По объекту недвижимости собирают следующие документы:

  • Свидетельство о праве собственности (если есть).
  • Техническая документация.
  • Оценочный отчет — обычно назначается эксперт банка.
  • Паспорт продавца.
  • Выписка из ЕГРН — чтобы проверить, есть ли обременение на объекте.

Обязательно представляют дополнительные документы (при наличии):

  1. Военный билет — для мужчин, которые не достигли 27 лет.
  2. Водительское удостоверение — вне зависимости от категории.
  3. Свидетельства о получении образования — о завершении школы, колледжа, университета.
  4. Свидетельство о браке или о его расторжении. Если заключался брачный контракт, его тоже прикладывают.
  5. Свидетельство о рождении детей.

При оформлении любого кредита есть дополнительные расходы. Они связаны с комиссионными взысканиями. Иногда банки предлагают безкомиссионные программы.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Так, Россельхозбанк выдает ссуды без взимания комиссий за перевод средств и заключение сделки. Но у них жесткие наказания за невыполнение условий договора. Ежемесячные взыскания составляют 0,1% от суммы долга в день. Плюс назначается неустойка — 20% в год за весь срок кредитования.

В случае с ипотекой добавляется несколько обязательных платежей:

  • Оценка недвижимости — от 2 тысяч рублей.
  • Страхование приобретаемой недвижимости, здоровья и жизни заемщика.
  • Государственная пошлина — от 1 до 2 тысяч рублей.

Потребительский кредит в некоторых случаях действительно может быть выгодной заменой ипотечного займа. Особенности меняются в зависимости от финансового учреждения, выдающего потребкредит.

Преимущества:
  • Легкое оформление. Сравнивая ипотеку и потребительский кредит, можно отметить, что для последнего потребуется гораздо меньше документов. Часто нужен только паспорт и справка о доходах. При крупных суммах необходимо привлекать поручителя, но им может быть любой гражданин, имеющий нормальный доход. Кроме того, потребкредит выдается гораздо быстрее: часто от момента подачи заявки до перечисления средств проходит 2-3 дня.
  • Не теряется жилье. В ипотечных кредитах обеспечением является приобретаемое жилье. Если клиент долго не платит по займу, банк вправе отобрать имущество и реализовать его в счет погашения долга. При этом уже выплаченные суммы не возвращаются. Потребительский кредит, если он выдан не под залог, таких рисков не имеет. Кредитор может начислить пеню и обратиться в суд за взысканием денег, но потерять квартиру в этом случае сложно.
  • Нет целевых ограничений. Ипотечные средства перечисляются напрямую продавцу жилой площади и сам клиент не получает ничего. В случае с потребкредитом можно использовать его на любые нужды: часть денег направить на покупку квартиры, а оставшиеся средства пустить на ремонт.
Недостатки:
  • Высокий процент. В связи с тем, что ипотека — целевой кредит и гарантирован жильем, по нему устанавливается демократичная ставка. В случае с потребкредитом отследить его расходование нельзя, а большинство заемщиков не предоставляет залог. Это усложняет взыскание денег в случае просрочек.
  • Малый срок. Кредит выдают на небольшой срок, не превышающий 7-ми лет. Если сумма крупная, а срок кредита небольшой — ежемесячные платежи будут очень высокими.
  • Небольшой размер. Учитывая нецелевое расходование займа и отсутствие надежных гарантий его возврата, банк не одобрит крупный кредит. Это значит, что его лучше выбирать для обустройства купленного жилья и дополнительных нужд. Поэтому с помощью потребительского займа купить квартиру маловероятно.

Выгодно ли брать ипотеку в 2020 году и где выгоднее это сделать

Большинство кредитов на покупку жилья выдается в виде ипотеки. Это логично, поскольку именно этот вариант направлен на покупку жилья. Но иногда более выгоден потребительский кредит.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Оформлять нецелевой кредит на квартиру стоит, если недвижимость нужна срочно. У клиента должна быть уверенность в том, что недостающая сумма по сделке появится в короткие сроки. Такое возможно, если ожидается получение наследства, или продажа другой недвижимости, автомобиля.

Выгодно брать недвижимость через потребкредит и в случае с нежилыми помещениями. Например, когда приобретается помещение под бизнес. Тогда ипотеку не одобрят и откажут в ссуде. А потребительский кредит одобрят, и проценты по нему будут невысокие.

Преимущества и недостатки ипотечного кредита

1. Цель

Оформление ипотеки — один из наиболее популярных методов покупки жилья в России. У него есть как положительные, так и отрицательные стороны.

Преимущества:
  • Низкая процентная ставка.
  • Длительный срок — до 30 лет.
  • Досрочное погашение разрешено большинством банков без штрафов и комиссий.
  • Дают большую сумму, чем в потребкредите.
Читайте также  Кредиты без отказа - где взять кредит без отказа в банках срочно
Недостатки:
  • Сложность оформления сделки. Нужно собирать большой пакет документов, иметь хороший доход и постоянное место работы.
  • Первый взнос. Его предоставляют в момент заключения сделки. Обычно банки просят от 10 до 20 процентов от стоимости жилья. Для покупки частного дома, дачи требуется внести от 40%. Это внушительная сумма, которая не всегда есть у заемщика.
  • Риск потерять жилье. При оформлении ипотеки обязателен залог приобретаемой недвижимости. В случае длительных просрочек банк конфискует имущество. Иногда банк требует предоставить в залог дополнительную недвижимость. При невыполнении условий договора есть риск потерять оба обеспечения.

Если жилье приобретается для всей семьи, стоит рассматривать именно ипотеку. Благодаря долгому сроку она позволяет разделить крупные суммы платежей на меньшие. В этом случае ежемесячный платеж по кредиту становится посильным для семейного бюджета.

Мнение эксперта

Николай Шпедт

Руковожу агентством недвижимости. Имею большой опыт продаж, помогаю клиентам в оформлении ипотеки.

Учитывать нужно и фактор длительности выплат. Ипотека выдается на срок 10, 20, 30 лет. Потому она подходит тем, кто имеет стабильную работу и заработную плату. У заемщика должна быть уверенность в том, что он сможет вносить платежи по ипотеке на протяжении всего срока выплат.

Этап оценки недвижимости и одобрение ипотечного объекта в банках

Человек, планирующий взять ипотеку, должен оценить все условия при оформлении кредитного договора. Ведь такие ссуды в большинстве случаев оформляются на 10–30 лет, и клиент должен в первую очередь быть платежеспособным в течение всего срока выплат. Сразу приобретать жилье большой площади не рекомендуется, так как переплата будет весьма значительной.

Ниже будут рассмотрены 7 важнейших параметров ипотечных кредитов. Для принятия взвешенного решения их нужно оценивать комплексно.

Выгодно ли брать ипотеку в 2020 году и где выгоднее это сделать

Когда потенциальные заемщики ищут выгодные условия ипотеки, то размер первоначального взноса зачастую приобретает первостепенное значение. Большинство российских банков, в том числе крупнейшие и самые надежные, требуют 15– 30% собственных средств от оценочной стоимости жилья. Для них это является определенным залогом надежности и платежеспособности клиента.

Конечно, для людей с невысокими доходами накопить даже 15% (к примеру, от 2 млн руб. это 300 тыс. руб.) может оказаться трудной задачей. И все же это лучше чем искать дешевую ипотеку в банках, где требуют первоначальный взнос 5% и менее. Такие условия могут предлагать кредитные организации, работающие менее 5 лет, а брать у них ссуды на длительный срок специалисты не рекомендуют.

Отсутствие требований по первому взносу чаще всего банк компенсирует скрытыми комиссиями. Заемщик должен понимать, что при отсутствии первоначального капитала ему придется выплачивать всю стоимость недвижимости с процентами. Переплата, особенно при длительных сроках, превысит сам кредит в 2–4 раза.

Как правило, в банках существует определенные диапазоны первоначальных взносов (например, 20–30%, 30–50%, 50–70%). Чем больше клиент имеет на руках денег, тем меньше процентная ставка. Соответственно, иногда имеет смысл подкопить, чтобы перейти в следующий диапазон.

Процентная ставка

При решении вопроса, в каком банке самая дешевая ипотека, немаловажным параметром является величина процентной ставки. В настоящее время в сегменте ипотечного кредитования этот показатель варьируется в пределах 10–13%. Более низкий процент возможен для отдельных категорий граждан и чаще всего по программам с государственной поддержкой.

Как и в случае с первоначальным взносом, заемщику не стоит обольщаться низкими ставками по ипотеке. В кредитных договорах мелким шрифтом скорее всего прописаны скрытые комиссии. Помимо этого низкая процентная ставка может объясняться тем, что она не фиксированная на протяжении срока выплат.

Вероятно, клиенту предложат такие варианты:

  1. плавающая ставка, то есть изменяющаяся в зависимости от каких-либо показателей (например, инфляции);
  2. смешанная ставка, то есть определенный процент является постоянный, а небольшая часть может изменяться от определенных показателей (ставка рефинансирования ЦБ РФ, курс рубля по отношению к доллару и др.).

Первый вариант не получил широкого распространения в России, а второй применяется некоторыми банками. Но с точки зрения их прибыли это грамотный маркетинговый ход, которым они оправдывают низкие процентные ставки на начальном этапе. Причина этому – предсказать экономическую ситуацию через 8–10 лет не берутся даже опытные эксперты, и в условиях нестабильной экономики с большой долей вероятности заемщик на этом не сэкономит, так как процентная ставка вырастет.

В большинстве банков процентная ставка тем ниже, чем больше первоначальный взнос и меньше срок кредитования. Это вполне объяснимо: риски просрочек и невозврата ссуды существенно снижаются.

Страхование

При оформлении ипотеки обязательным является страхование самой недвижимости. А вот страховать свою жизнь и здоровье заемщик не обязан. Банк заинтересован, чтобы ссуда была возвращена даже при непредвиденных ситуациях в жизни клиента. И поэтому многие кредитные учреждения при согласии клиента на эти виды добровольного страхования устанавливают меньшие процентные ставки по ипотечному кредиту, например, Сбербанк снизит вам ставку при страховании жизни на 1%. Точнее, ставка останется базовой при страховании жизни, а если от страхования вы откажетесь, банк поднимет ставку на 1%.

Досрочное погашение

Взяв ипотеку, заемщики обычно стараются погасить ее раньше срока. Ведь чем быстрее они рассчитаются с банком, тем быстрее упадет с плеч долговое бремя. Но нужно понимать, что кредитное учреждение теряет при этом часть своей прибыли, которую предполагалось получить при фиксированных платежах на протяжении всего срока.

Как правило, банки устанавливают определенные ограничения на досрочное закрытие всей ипотеки (например, этого нельзя делать в течение первых 6–18 месяцев).

Вместе с тем в кредитных договорах прописываются условия на два вида досрочного погашения долга:

  1. Полное;
  2. Частичное.

Следует обязательно их изучить, так как иногда они могут оказаться трудновыполнимыми (высокий размер минимально вносимого досрочного платежа, дополнительная плата за эту операцию).

Наличие комиссий

Помимо самого кредита и процентов, заемщики порой не уделяют достаточного внимания дополнительным платежам. Когда дело доходит до оформления кредитного договора, возможны следующие комиссии:

  1. единовременная плата за выдачу кредита (0,5–4% от всей суммы кредита);
  2. ежемесячные комиссии за ведение ссудного счета;
  3. плата за перевод средств;
  4. комиссия за полное или частичное погашение ипотеки и др.

Чем больше этих платежей, тем ниже процентная ставка, так как банк компенсирует свою прибыль. Этим также объясняются низкие процентные ставки в некоторых кредитных организациях. Вместе с тем клиент должен знать, что некоторых комиссий (например, аренда сейфовой ячейки при покупке вторичного жилья) в определенных ипотечных программах избежать не удастся.

Платежная схема

Выгодно ли брать ипотеку в 2020 году и где выгоднее это сделать

Не все заемщики знают, что система платежей по кредиту может быть различной.

Существует две схемы начисления процентов:

  1. Аннуитетная;
  2. Дифференцированная.

Аннуитетная. При первой схеме клиент должен платить ежемесячно одну и ту же фиксированную сумму. Это более привычный вариант, знакомый многим людям. Главный плюс – заемщик всегда знает, сколько он должен и ему легче спланировать свой бюджет. Однако соотношение суммы основного долга и процентов, если посмотреть график платежей, будет в каждом месяце отличаться.

Дифференцированная схема платежей выглядит следующим образом: основной долг равными частями делится на протяжении всего срока ссуды, а проценты начисляются на остаток. То есть они будут с каждым месяцем уменьшается, следовательно, и сам платеж будет все меньше.

Плюс такой схемы – при решении досрочно погасить кредит платить придется меньше, чем при аннуитетной системе, ведь основной долг гасится быстрее. Но для заемщика в первый период кредитования суммы ежемесячных платежей будут существенно выше. И чтобы получить ссуду по такой системе нужно иметь платежеспособность на 20–30% выше, чем при аннуитетных платежах.

К минусам последней относится то, что придется каждый месяц уточнять, сколько надо платить. Однако общая переплата будет выше по аннуитету. Дифференцированную систему платежей можно порекомендовать заемщикам, имеющим высокий доход, и готовым вносить в первые годы значительные суммы ежемесячно.

Валюта кредита

На рынке ипотечного кредитования есть предложения как в рублевых кредитах, так и в иностранной валюте. Ссуды в долларах и евро при прочих равных условиях обычно на 2–3% ниже. Но заемщикам не стоит обольщаться: курс иностранных валют даже на 5–7 лет предсказать довольно трудно, а при больших сроках кредитования даже опытные экономисты не берутся давать точные прогнозы. Особенно это актуально для нашей страны в свете событий последних лет и условиях постоянно меняющейся экономической ситуации.

Читайте также  Почему без оформления полиса Альфа-Банк не выдает ссуды

Брать ипотеку в иностранной валюте имеет смысл только для тех заемщиков, кто стабильно получает в ней доход. Остальным однозначно следует выбирать рублевые ссуды.

  • для оценки соответствия суммы кредита и стоимости жилья (если банк выдаст кредит на сумму 100 000 000,00 рублей на покупку однокомнатной квартиры в Подмосковье – возникнут вопросы со стороны ЦБ; отчет об оценке – это подтверждение адекватности суммы кредита для данного объекта);
  • для подтверждения возможности страхования и страховой суммы (в отчете об оценки дана не только фактическая стоимость, но и описано техническое состояние объекта);
  • для оценки стоимости залога (это критичный фактор при выдаче кредита; банк формирует резерв под каждую выданную ссуду в размере от 0 до 100% от суммы, но у него есть право снизить этот резерв за счет стоимости обеспечения, которое и указывается в отчете об оценке).
К сведению

У банков существуют договорные отношения с несколькими оценочными и страховыми компаниями . Те организации, с которыми заключен договор, называются аккредитованными. Заказывать оценку недвижимости лучше именно у таких компаний, т.к. они действуют в интересах банка и зачастую могут не указывать в отчете небольшие отклонения норм жилья (например, некритичные неузаконенные перепланировки).

Кредитная история

Этап оценки недвижимости и одобрение ипотечного объекта в банках

После предоставления документов менеджеру в отделение и подписания заявки, запускается процедура анализа финансового состояния клиента (так называемый андеррайтинг). При проведении анализа оценивается не только платежеспособность, но и кредитная история заемщика (путем запроса в Бюро кредитных историй), его имущество и размер обязательств (текущие платежи по кредитам, налогам на имущество, количество детей и прочие параметры), а также оценивают правовую информацию (вплоть до штрафов ГИБДД, которые с легкостью можно обнаружить в одной из программ, к которым имеют доступ сотрудники служб безопасности банка).

В процессе оценки сотрудник банка может позвонить:

  • заемщику (подтверждают, действительно ли он обращался за кредитом, его ли данные указаны в анкете);
  • созаемщику (с вопросом, знает ли он о планируемой сделке; также подтвердят степень родства и данные, которые заемщик указал в анкете).

Если в заявке на ипотеку есть пункт о данных третьего лица, которое может подтвердить информацию о заемщике, то этому человеку банк обязательно позвонит. Контактное лицо должно знать всю информацию из анкеты заемщика плюс уметь дать положительные рекомендации.

Внимание

После оценки всех параметров при отсутствии критичных замечаний решение о предоставлении кредита подписывается ответственным лицом банка (директором департамента, вице-президентом или другим). В особо сложных случаях или при крупной сумме кредита  возможно вынесение вопроса на кредитный комитет. В этом случае срок рассмотрения заявки может немного затянуться (в среднем, до 5 рабочих дней).

Срок действия положительного решения банка зависит от конкретной программы ипотеки. Он составляет от 1 до 4 месяцев. За этот период клиент должен подобрать объект и успеть выйти на сделку. В исключительных случаях срок действия решения может быть продлен на 2-4 недели.

Выводы

Надеемся, что особых потрясений в стране в 2020 году не будет. Это позволит сделать благоприятный прогноз для ипотеки в 2020 году. Цены на жилье будут в пределах текущих значений. Ставки продолжат падать за счет поддержки государства. Условия будут улучшаться. Все это дает шанс с оптимизмом смотреть в сторону приобретения недвижимости в ипотеку.

Для каждой из ситуаций существует свой вариант ссуды. Заемщик должен отталкиваться от выгоды, которую он получит при оформлении сделки. При нехватке небольшой суммы лучше обратиться к потребительскому кредитованию. Ипотека позволяет медленно, но комфортно погашать долг за приобретенное жилье.

Страхование при ипотечном кредите

Аккредитованные страховые компании имеют преимущественное право заключать договоры страхования ипотечной недвижимости и жизни и здоровья заемщика. Страховые тарифы у них, как правило, являются среднерыночными.

К сведению

Оплата страховой премии может быть как единовременной, так и по графику. В зависимости от срока запрашиваемого ипотечного кредита и его суммы.

Сроки страхования недвижимости и жизни устанавливаются в кредитном договоре. Если в течение этого времени покупатель не предоставит полисы и квитанции об оплате премии, у банка есть разные методы воздействия:

  • повышение ставки;
  • досрочное истребование кредита;
  • штрафы и пени.

Если заемщик подобрал более выгодную для себя программу страхования ипотечной недвижимости в неаккредитованной компании, то по согласованию с банком возможно подписать полис и там. Наличие санкций за это определяется внутренними регламентами кредитной организации.

Кому необходимо передать первоначальный взнос?

Наличие первоначального взноса свидетельствует о том, что у потенциального заемщика есть собственный капитал и подтверждает для банка его платежеспособность. Первый взнос можно накопить, получить за счет продажи имущества и даже взять в кредит в том же банке (для этого существуют специальные программы кредитования).

Первый взнос может быть передан на счет продавца в банке и заблокирован там до момента предоставления зарегистрированного договора ипотеки, а может быть внесен в банковскую ячейку до того же момента.

Особый инструмент проведения ипотечных сделок – аккредитив. Это такая схема взаиморасчетов, при котором по заявлению продавца банк открывает особый счет аккредитива. Тем самым банк подтверждает платежеспособность клиента и свое обязательство выплатить средства продавцу. Сумма ипотечного кредита перечисляется на этот счет вместе с первоначальным взносом. После получения необходимых документов (их перечень прописывается в договоре на аккредитив) аккредитив «раскрывается» и продавец получает деньги.

ВАЖНО

Не стоит путать первый взнос по ипотеке и аванс, который передается продавцу под расписку. Аванс – это своеобразное «бронирование» объекта и обязательство его приобрести после всех процедур и заключения сделки в банке. Аванс вычитается из общей стоимости недвижимости и не входит в сумму кредита.

Что такое банковская ячейка и как проходит сделка по ипотеке с использованием банковской ячейки?

Например, приобретается квартира с 2-мя прописанными несовершеннолетними. Сделка альтернативная, т.е. при продаже квартиры будет покупаться другая. В момент продажи выписать детей некуда. В таком случае в договоре аренды ячейки можно прописать, что продавец имеет право забрать деньги из ячейки при условии:

  • предоставления выписки из ЕГРН о передаче прав собственности покупателю;
  • предоставления зарегистрированного договора ипотеки;
  • предоставления выписки из домовой книги об отсутствии прописанных в квартире лиц.

Изъятие денег из сейфа возможно как в присутствии покупателя, так и без него – в этом случае ключ передается продавцу в обмен на комплект документов, указанных в договоре аренды.

Средства кредита снимаются со счета заемщика и закладываются в ячейку сразу после подписания всей документации. В эту же ячейку закладывается первоначальный взнос.

Выдача кредита

После подписания кредитного договора ипотеки средства переводятся  на счет покупателя, а дальше, в зависимости от выбранной схемы расчетов, они могут быть направлены:

  • на аккредитив;
  • на счет продавца или эскроу-счет застройщика;
  • сняты через кассу и заложены в ячейку (за получение наличных часто взимается дополнительная комиссия).

После прохождения этапа регистрации договора ипотеки кредитные деньги передаются продавцу (или остаются на эскроу-счете).

Нюансы

Кредитный договор действует с момента подписания, а ипотека – с момента регистрации. Поэтому обязательство заемщика по оплате ежемесячных взносов по договору возникает сразу. Именно поэтому банки иногда предусматривают меняющуюся ставку: до момента регистрации объекта недвижимости и после, когда у кредитора появляется фактическое обеспечение кредита в виде залога недвижимости.

При кредитовании строящегося дома заключается договор залога прав требования (т.к. фактически объекта недвижимости еще нет). Процедура регистрации аналогична.

Оцените статью
Добавить комментарий